Die Wahl zwischen Innenprovision und Außenprovision beim Immobilienverkauf hat nicht nur steuerliche Konsequenzen, sondern beeinflusst auch die Finanzierungsstruktur bei Immobilienkäufen. Gerade in Berlin, wo politische Rahmenbedingungen und Förderpolitik zunehmend Einfluss auf Eigentumsrechte und Miethöhen nehmen, ist ein fundiertes Verständnis dieser Zusammenhänge für Eigentümer und Käufer essenziell.
Was ist die Innenprovision?
Die Innenprovision wird ausschließlich vom Auftraggeber des Immobilienmaklers gezahlt – in der Regel der Verkäufer. Der Käufer zahlt in diesem Fall keine Maklergebühr. Diese Variante ist besonders attraktiv für Käufer, da sie die Erwerbsnebenkosten senkt.
Vorteile für Eigentümer:
- Höhere Attraktivität des Angebots für Käufer
- Schnellere Vermarktung möglich
- Volle Kontrolle über die Maklerleistung
Was ist die Außenprovision?
Die Außenprovision wird vom Käufer oder Mieter gezahlt. Der Makler schließt hier meist keinen direkten Vertrag mit dem Verkäufer, sondern bietet die Immobilie im Auftrag an und erhält bei erfolgreicher Vermittlung eine Provision vom Käufer.
Vorteile für Eigentümer:
- Keine direkten Kosten für die Maklerleistung
- Geringeres finanzielles Risiko
In einem transparenten Markt wird die Provision vom Verkäufer entsprechend bei beiden Varianten eingepreist und bei der Ermittlung des Verkaufspreises berücksichtigt.
Das Bestellerprinzip und die geteilte Provision
Seit dem Inkrafttreten des Bestellerprinzips beim Kauf von Wohnimmobilien (nicht für Wohn- und Geschäftshäuser geltend) im Dezember 2020 gilt: Wenn ein Makler sowohl für Käufer als auch Verkäufer tätig ist, darf er maximal 50 % der Provision vom Käufer verlangen, sofern der Verkäufer ebenfalls eine Provision zahlt (§ 656c BGB).
In Berlin ist die geteilte Provision überwiegend Standard beim Kauf von Wohnungen. Das bedeutet:
- Verkäufer und Käufer zahlen jeweils die Hälfte der Maklercourtage
- Transparenz und Fairness werden gefördert
1. Steuerliche Grundlagen der Maklerprovision
- Innenprovision: Vom Verkäufer gezahlt, steuerlich als Werbungskosten oder Betriebsausgaben absetzbar (bei Vermietung oder gewerblicher Nutzung).
- Außenprovision: Vom Käufer gezahlt, zählt zu den Anschaffungskosten und wird über die Abschreibung berücksichtigt.
2. Auswirkungen auf die Bankfinanzierung
a) Außenprovision erhöht den Eigenkapitalbedarf
Da die Außenprovision nicht Teil des Kaufpreises ist, wird sie von Banken in der Regel nicht mitfinanziert. Käufer müssen diese Kosten aus dem Eigenkapital begleichen. Das kann die Finanzierung erschweren, insbesondere bei hohen Immobilienpreisen in Berlin.
Beispiel:
- Kaufpreis: 500.000 €
- Maklerprovision (3,57 %): 17.850 €
- Gesamtbedarf: 517.850 €
- Bank finanziert nur 500.000 € → Käufer muss 17.850 € zusätzlich aufbringen
b) Innenprovision verbessert die Finanzierungsquote
Bei der Innenprovision wird die Maklercourtage vom Verkäufer übernommen. Der Käufer zahlt nur den Kaufpreis, was die Finanzierungsquote verbessert und die Eigenkapitalanforderung reduziert. Das kann sich positiv auf die Kreditkonditionen auswirken.
c) Einfluss auf Beleihungswert und Nebenkostenquote
Banken bewerten Immobilien nach dem Beleihungswert, der sich am Kaufpreis orientiert. Die Maklerprovision fließt bei der Außenprovision nicht in diesen Wert ein, erhöht aber die Nebenkostenquote. Eine hohe Nebenkostenquote kann zu einer Ablehnung oder schlechteren Konditionen führen.
Nebenkostenquote = (Grunderwerbsteuer + Notar + Makler) / Kaufpreis
d) Förderprogramme und ESG-Vorgaben
In Berlin gewinnen ESG-Vorgaben und Förderpolitik an Bedeutung. Einige Förderprogramme setzen eine bestimmte Eigenkapitalquote voraus. Eine hohe Außenprovision kann hier hinderlich sein. Eigentümer, die mit Innenprovision arbeiten, erleichtern Käufern den Zugang zu Fördermitteln.
3. Strategische Empfehlung für Eigentümer
In Berlin, wo politische Initiativen wie Volksentscheide und ESG-Vorgaben zunehmend Einfluss auf die Immobilienwirtschaft nehmen, ist eine steueroptimierte Maklerstrategie besonders wichtig. Für Eigentümer empfiehlt sich eine strategische Entscheidung zugunsten der Innenprovision, wenn:
- Die Zielgruppe stark auf Fremdfinanzierung angewiesen ist (überwiegend der Fall)
- Förderprogramme genutzt werden sollen
- ESG-konforme Investoren angesprochen werden
- Keine Preisillusion vorliegt (Wirtschaftlichkeit wird ohne Maklerprovision berechnet)
Fazit
Die Maklerprovision beeinflusst nicht nur die steuerliche Belastung, sondern auch die Finanzierbarkeit einer Immobilie. Verkäufer, die auf Innenprovision setzen, schaffen bessere Voraussetzungen für Käufer und erhöhen die Vermarktungschancen – besonders in einem regulierten Markt wie Berlin. Insbesondere beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern hat eine Innenprovision nennenswerte Vorteile.
Bitte beachten Sie, dass dies keine steuerliche Beratung darstellt. Gerne stehen wir Ihnen für Rückfragen zum optimalen Provisionsmodell zur Verfügung.
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