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Bauliche Veränderungen nach der WEG-Reform zum 01.12.2020

 

Die WEG-Reform (Wohnungsmodernisierungsgesetz) gilt seit dem 01.12.2020 und geht mit einer Vielzahl an Änderungen einher. Ein wesentlicher Bestandteil der WEG-Reform betrifft die baulichen Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum.  

 

Was lässt sich unter baulichen Veränderungen verstehen?  

Als bauliche Veränderung gilt jede vom Aufteilungsplan abweichende permanente und grundlegende Transformation des gemeinschaftlichen Eigentums. Voranstehendes betrifft vor allem Bauwerke, aber auch unbebaute Grundstücke. Wie sich in diesem Zusammenhang und im Rahmen der WEG-Reform Beschlussgrundlagen und Stimmanteile gestalten, soll nachstehend geklärt werden.  

Hierbei wird von nun an zwischen privilegierten baulichen Veränderungen und anderen baulichen Veränderungen unterschieden.  

 

Welche Mehrheit entscheidet und wie setzen sich Kostenverteilungen zusammen?  

Für jede bauliche Veränderung ist ein Beschluss und somit eine Beschlussgrundlage notwendig. Hieran hat sich durch die WEG-Reform nichts verändert. Im Rahmen der WEG-Reform reicht nun in der Regel eine einfache Mehrheit derjenigen Eigentümer aus, die an einer Eigentümerversammlung teilnehmen. Eigentümer können in Präsenzform teilnehmen, online (nach vorherigem Beschluss) oder aber von einem Vertretungsberechtigten vertreten werden.  

 

Generell gilt, dass die baulichen Veränderungen nun mit einer einfachen Mehrheit beschlossen werden können. Hierbei müssen jedoch folgende zwei Abstimmungsszenarien beachtet werden.  

 

A) Wenn 2/3 der Eigentümer, die auch über die Hälfte der Miteigentumsanteile besitzen, für eine Veränderung stimmen, so müssen die Kosten von allen Eigentümern getragen werden. In diesem Zusammenhang wird allerdings vorausgesetzt, dass die Kosten für die Maßnahmen verhältnismäßig sind. Außerdem sind Kosten von allen Eigentümern zu tragen, wenn sich die Belastung einer Investition, durch Erträge, innerhalb eines bestimmten Zeitraums wieder einbringen lässt.  

 

B) Es stimmen mehr als die Hälfte der MEA aber weniger als 2/3 der Eigentümer (und 50% der MEA) für eine Maßnahme. In diesem Fall tragen die Kosten der Maßnahme und deren Folgekosten nur die Eigentümer, die auch mit Ja abgestimmt haben. Das hat zur Folge, dass ein “Trittbrettfahrerverhalten” im Sinne einer taktischen Abstimmung möglich ist. Dieser Effekt ist sicherlich nicht wünschenswert - wird aber dazu führen, dass einige Maßnahmen aus Angst der Eigentümer die Kosten mit einer geringen Mehrheit alleine tragen zu müssen, gar keine Mehrheit in der Abstimmung findet. Oder es können Eigentümer gezielt offene Abstimmungen ausnutzen und Ihre Stimme zurückzuhalten. Ferner haben Eigentümer, die bevollmächtigt sind, noch mehr Möglichkeiten sich individuelle Vorteile zu verschaffen. Leider sind dies unerwünschte Nebeneffekte, die der Gesetzgeber außer Acht gelassen hat. Empfehlenswert ist es daher über bauliche Veränderungen schriftlich oder per Abstimmungstool abstimmen zu lassen, um entsprechende taktische Verhaltensanpassungen zu minimieren. Ganz zu verhindern ist dies jedoch nicht. Sofern ein vertrauensvolles Verhältnis unter den Eigentümern herrscht, kann jedoch im Rahmen einer entsprechenden Diskussion im Vorfeld der Abstimmung auf eine 2/3 Mehrheit vertraut werden. 

 

Was lässt sich unter privilegierten baulichen Veränderungen verstehen? 

Privilegierte Maßnahmen sind diejenigen, die auch ohne Mehrheit der Eigentümer, individuell durchgesetzt werden können. Hierbei wird vorausgesetzt, dass derjenige, der eine solche Veränderung durchführen möchte, auch für die Kosten aufkommt. Gegebenenfalls können in diesem Zusammenhang die Gemeinschaft der Eigentümer und einzelne Mieter, die sich nicht finanziell an dem Vorhaben beteiligen, von der Nutzung der baulichen Veränderung ausgeschlossen werden.  

Die nachstehenden vier Maßnahmen werden vom Gesetzgeber als privilegiert erachtet.  

Als privilegierte Maßnahmen gelten barrierefreie Aus- und Umbauten, die Herstellung oder Verbesserung der Ladeinfrastruktur zur Schaffung und Vorantreibung von Elektromobilität, Einbruchschutzmaßnahmen und Maßnahmen, die die Telekommunikation vereinfachen und beschleunigen.  

Ein Anspruch besteht im Hinblick auf das ‘ob’. Wie ein solches Vorhaben letztendlich durchgeführt wird, sollte im Rahmen der Eigentümerversammlung beschlossen werden. 

 

Was lässt sich unter anderen baulichen Veränderungen verstehen? 

Als andere bauliche Veränderungen gelten diejenigen, die über Instandhaltung, Instandsetzung, sprich über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen und nicht zu den privilegierten Maßnahmen gehören.  

Sollte kein Mehrheitsbeschluss gefasst werden bzw. die Gemeinschaft entscheidet sich gegen eine Maßnahme, so kann eine gerichtliche Beschlussersetzungsklage gestellt werden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft, als vollrechtsfähiger Verband kann also von einem einzelnen Eigentümer vor Gericht verklagt werden und das Gerichtsurteil würde dann den verweigerten Beschluss ersetzen. Bei einem Negativbeschluss kann der einzelne Eigentümer den Beschluss anfechten, wenn er tatsächlich unangemessen benachteiligt wird.  

 

Konnten wir noch nicht all Ihre Fragen klären?  

Sollten Sie weitere Fragen zu dem Thema WEG-Reform haben, so kontaktieren Sie uns gerne. Wir, die von Kathen Hausverwaltung + Immobilien GmbH versuchen stets auf dem neusten Stand zu bleiben und bemühen uns unsere Eigentümer und Leser mit den aktuellsten Themen rund um die Immobilienwirtschaft zu versorgen.  

 


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Kommentare: 12
  • #1

    Eckner (Mittwoch, 23 Dezember 2020 19:28)

    Einbau einer Split Klimaanlage
    Ist die Montage auf dem Dach oder an der Fassade inkl. der leitungsführung nach neuem Weg nach 12-2020 mit
    Einfacher mehrheitsanteil ca 60 Prozent
    Zu genehmigen oder müssen alle Eigentümer der Weg mit Ja stimmen
    Vielen Dank für eine Information

  • #2

    von Kathen Hausverwaltung + Immobilien GmbH (Samstag, 02 Januar 2021 09:47)

    Bitte beachten Sie, dass wir hier keine rechtlich verbindlichen Auskünfte erteilen können. Grundsätzlich erfüllen Kernbohrungen und sichtbare Außenelemente einer Klimanalage an der Fassade die Charakteristika einer baulichen Veränderung.

    Bei einer Abstimmung mit 60% Ja-Stimmen, könnte die Maßnahme genehmigt werden, jedoch müssten die Kosten und Folgekosten die zustimmenden Eigentümer alleine tragen.

  • #3

    F. Werner (Dienstag, 06 Juli 2021 08:58)

    Guten Tag,
    kann ein Eigentümer in einer kleinen Wohnanlage den Einbau einer Gasversorgung, Gasleitung, Ifrastruktur im Haus, Gasheizkörper in seiner Wohnung, verlangen. Das Haus wird seit 35 Jahren mit Strom beheizt.
    Gruß F. Werner

  • #4

    Gerd (Freitag, 15 Oktober 2021 17:26)

    Sind Kernbohrungen an einer Wand im Bereich des Sondereigentums am Stellplatz in einer Gemeinschaftstiefgarage zum Anbringen von Fahrzeugzubehör oder Ladeeinrichtungen für PKW "bauliche Veränderungen"?

  • #5

    Antonia P. (Montag, 18 Oktober 2021 08:56)

    Sehr geehrter Gerd,

    grundsätzlich sind Kernbohrungen bauliche Veränderungen gem. § 20 WEG. Entsprechend sollte ein Beschlusstext auch die Kernbohrung umfassen.

    Ihre von Kathen Hausverwaltung + Immobilien GmbH

  • #6

    Gerd (Samstag, 30 Oktober 2021 12:02)

    Vielen Dank für die Antwort,
    im alten WEG(2017) steht
    "§ 22 Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau
    (1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder
    Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden,
    wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1
    bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines
    Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden."
    Wenn ich also an meinem Stellplatz Kernbohrungen zum Aufhängen von Zubehör oder Befestigen eines "Ladegerätes" angebracht habe, ohne andere Wohnungseigentümer in ihren Rechten einzuschränken, so ist dies meiner Meinung nach nicht zustimmungspflichtig.
    Sehe ich das richtig so?

  • #7

    von Kathen Hausverwaltung + Immobilien GmbH (Montag, 01 November 2021 14:39)

    Sehr geehrter Gerd,

    ob durch die Kernbohrung andere Eigentümer ggf. beeinträchtigt werden, können wir leider nicht aus der Ferne beurteilen und auch nicht rechtssicher beantworten. Wir empfehlen dies mit Ihrer WEG-Verwaltung zu besprechen oder ggf. anwaltliche Beratung zu beanspruchen.

    Ihre von Kathen Hausverwaltung + Immobilien GmbH

  • #8

    Gerd (Mittwoch, 03 November 2021 10:39)

    Vielen Dank für die Mitteilung.

  • #9

    Siebert (Donnerstag, 07 April 2022 18:37)

    Guten Tag,
    Einige aus der Eigentümergemeinschaft möchten auf dem Gemeinschaftseigentum-Grundstück eine Terasse/Grillplatz errichten. Wie sieht hier die Gesetzgebung aus? Bedarf es einem Mehrheitsbeschluss bzw. müssen nicht alle Eigentümer die auf der Versammlung sind zustimmen, da es sich um eine bauliche Veränderung handelt? Denn eine Terasse/Grillplatz ist kein Instandhaltung, Instandsetzung, Erhaltungsmaßnahmen oder eine Privilegierte bauliche Veränderung. Was sagt das neue WEG gesetzt ?
    Bitte um umgehende Info

  • #10

    von Kathen Hausverwaltung + Immobilien GmbH (Freitag, 08 April 2022 08:13)

    Guten Tag,

    wir bitten Sie die Fragestellung mit Ihrer WEG-Verwaltung oder einem Fachanwalt zu besprechen. Es ist ggf. auch baurechtlich zu bewerten.

    Die folgende Antwort ist allgemein zu verstehen und beinhaltet keine Rechtsauskunft.

    Bauliche Veränderungen können mit einer einfachen Mehrheit beschlossen werden. Es gilt entsprechend § 21 WEG (siehe https://dejure.org/gesetze/WEG/21.html):

    Bei dem Bau einer Terrasse könnte davon ausgegangen werden, dass der Nutzen allen Eigentümern zugute kommt. Ferner wäre hinsichtlich der Kostentragung zu beachten, dass nur alle Eigentümer die Kosten tragen, wenn mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und mehr als 50% der Miteigentumsanteile dafür stimmen. Der Beschluss kann jedoch schon durch eine einfache Mehrheit zustande kommen - sofern niemand gem. & 20 (4) WEG unbillig benachteiligt wird.

  • #11

    B. Hennig (Donnerstag, 12 Mai 2022 22:20)

    Sehr geehrte Von Kathen HV+Immobilien,
    wir sind eine kleine WEG mit 5 Einheiten und 4 Eigentümern. Wir sind Eigentümer einer Einheit und haben 360/1000MEA. Wir sind die einzigen, die den neuen Glasfaseranschluss (Planungsphase läuft) nutzen möchten.
    Für die anstehende ETV müssen wir einen Beschlussantrag über eine privilegierte Maßnahme auf die Tagesordnung setzen lassen, richtig?
    Muss hierfür eine einfache Mehrheit herbeigeführt werden? Kann diese dadurch begünstigt werden, indem wir die Kosten, die inhouse für den Anschluss vom Hausübergabepunkt bis in unsere Wohnung entstehen, voll übernehmen? Unter Ausschluss der Nutzung durch die anderen Eigentümer.
    Unsere Bedenken: wir erhalten keine Mehrheit, weil die anderen Eigentümer Angst vor Kosten haben..
    Über Ihre Einschätzung würde ich mich sehr freuen.
    Viele Grüße
    B. Hennig

  • #12

    von Kathen Hausverwaltung + Immobilien GmbH (Freitag, 13 Mai 2022 10:24)

    Sehr geehrter Herr Henning,

    der Hausanschluss wird vermutlich kostenlos angeboten. Das wäre vor dem Beschlussantrag abzustimmen - auch die Frage, ob Sie Eigentümer der Zuleitungen zu den Wohnungen werden würden oder einen Vertrag mit einem Anbieter abschließen, der die Rechte behält. Die Leitungsverlegung vom Hausanschluss zu Ihrer Wohneinheit sollte in der Regel auch durch Sie gezahlt werden (in Sternform). Bitte prüfen sie auch die Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung.