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Immobilienrendite - Wie gewinnbringend ist meine Immobilie?

Bei dem Kauf einer Immobilie sowohl im institutionellen als auch privaten Investitionsbereich, gibt es verschiedene Rechengrößen zu beachten, die für den Erfolg einer Investition von Bedeutung sind. In diesem Blogartikel möchten wir Ihnen erklären, aus welchen Faktoren sich Begriffe wie z.B. die Nettoanfangsrendite, Erwerbsnebenkosten etc. zusammensetzen und welche Rechenwege sich in diesem Zusammenhang ergeben. 

Zunächst einmal gibt es den Kaufpreis, dieser lässt sich in den Bruttokaufpreis und den Nettokaufpreis gliedern und ergibt sich durch die mit einem Kauf verbundenen Erwerbsnebenkosten. Die Erwerbsnebenkosten beinhalten i.d.R. die Notar- und Gerichtskosten, die Grunderwerbssteuer sowie eine ggf. anfallende Maklerprovision. 

 

Der Brutto- und Netto Kaufpreis lassen sich wie folgt ermitteln. Der Bruttokaufpreis entspricht dem Nettokaupreis zzgl. der Erwerbsnebenkosten und der Nettokaufpreis dem Bruttokaufpreis abzgl. der Erwerbsnebenkosten. 

Weitere bekannte Rechengrößen sind die Brutto- und Nettokaltmiete. Die Bruttokaltmiete ergibt sich aus den Netto-Mieteinnahmen zzgl. der nicht umgelegten Bewirtschaftungskosten, demnach ist die Nettokaltmiete, die Bruttokaltmiete abzüglich der nicht umgelegten Bewirtschaftungskosten. 

 

Eine wichtige Renditekennzahl, die von besonderer Bedeutung für Investoren ist, ist die sogenannte Nettoanfangsrendite. Um die Nettoanfangsrendite zu errechnen, wird die Nettokaltmiete durch den Bruttokaufpreis geteilt. Diese ist eine Erweiterung der Bruttoanfangsrendite (Bruttokaltmiete/Nettokaufpreis) und spielt eine wichtige Rolle in der Beurteilung von Investitionsvorhaben, besonders um die Wirtschaftlichkeit verschiedener Objekte zu vergleichen. In diesem Zusammenhang muss jedoch beachtet werden, dass die Nettoanfangsrendite über z.B. Leerstand etc. keine Auskunft gibt. Darüber hinaus berücksichtigt sie weder Finanzierungskosten noch persönliche Steuern. Sprich ein Vorhaben kann vor Steuern profitabel erscheinen, ist aber nach Steuern weniger profitabel (insb. bei Abschreibungen über einen langen Zeitraum (Herstellungskosten) oder hohen Kredittilgungen) 

 

Als nächstes kommen wir zu dem sogenannten Vervielfältiger, auch Kaufpreisfaktor genannt. Auch dieser lässt sich in Netto- und Brutto-Kaufpreisfaktor gliedern. Generell ist in diesem Zusammenhang zu sagen, dass bei steigender Investmentnachfrage, der Vervielfältiger ebenfalls steigt. Verringert sich die Investmentnachfrage, so ist mit einem sinkenden Vervielfältiger zu rechnen. Voranstehendes ist vor allem damit zu begründen, dass bei einer hohen Investmentnachfrage, geringere Renditen in Kauf genommen werden (steigende Kaufpreise, bei gleichbleibenden oder nur langsam ansteigenden Mieten).  

Hat man also z.B. eine Bruttoanfangsrendite (Bruttokaltmiete/Nettokaufpreis) von 5 % und möchte den Brutto-Kaufpreisfaktor berechnen, so ergibt sich ein Vervielfältiger von 20fach (100:5 = 20), bei einer Bruttoanfangsrendite von z.B. 2,5 % ergibt sich ein Vervielfältiger von 40fach (100:2,5 = 40). 

 

Gleichermaßen lässt sich auch der Netto-Kaufpreisfaktor berechnen, nur das in diesem Fall von der Nettoanfangsrendite ausgegangen wird (Nettokaltmiete/Bruttokaufpreis).  

Der Kapitalisierungsfaktor entspricht in etwa dem Liegenschaftszinssatz und stellt die erwartete Rendite im Verhältnis zum eingesetzten Kapital dar. In diesem Zusammenhang lässt sich feststellen, dass das Risiko des eingesetzten Kapitals, in Verbindung mit der Höhe des Liegenschaftszinssatzes steht. Je höher das Risiko, desto höher der Liegenschaftszinssatz. Bei der Herleitung des Kapitalisierungszinssatz, auch CAP Rate genannt, sind verschiedene Faktoren, wie z.B. Risikozuschläge unter Berücksichtigung verschiedener Einflüsse, wie der Lage einer Immobilie, der generellen Marktsituation etc. und Renditen von Staatsanleihen zu beachten. 

 

Der Jahresrohertrag und der sich aus ihm ergebene Jahresreinertrag, sind wichtig für die Ermittlung des Verkehrswertes im Rahmen der Ertragswertverfahrens. Der Jahresrohertrag ergibt sich aus den Mietzinsen und der Jahresreinertrag ist der Jahresrohertrag abzüglich des Mietausfallwagnisses, der Instandhaltungskosten, der nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten und der Abschreibung. 

Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes lässt sich errechnen, indem das Alter der Immobilie von der Lebensdauer abgezogen wird. Für gewerbliche Immobilien gelten hier z.B. andere prognostizierte Werte als für Wohnimmobilien. 

Wichtige Kosten für alle weiteren Performancerechnungen sind vor allem die Investitionskosten. Investitionskosten sind Kosten, die über die Instandhaltungskosten hinausgehen, wie z.B. Modernisierungen, Sanierungen etc.  

 

Im Rahmen der Perfomanceanalyse des Property- und Assetmanagements kann mit voranstehenden Rechengrößen nun z.B. der sogenannte Total Return, Netto- und Brutto Mietrenditen, Wertänderungsrenditen (geld- und zeitgewichtet) und Renditebelastungen etc. berechnet werden. In diesem Zusammenhang wird mit Bestandsobjekten anders vorgegangen als mit Transaktionsobjekten (Zukaufs- und Verkaufsobjekte).  

Darüber hinaus kann nun der Ertragswert eines Objektes bestimmt werden und in diesem Zusammenhang relative Wertänderungen. Auch lassen sich aus Vermietersicht Mietverträge mit bestimmten Rechenwegen miteinander vergleichen und optimieren (z.B. kann ein Indexmietvertrag mit einem Staffelmietvertrag verglichen werden), wenn man etwas tiefer in die Materie einsteigt.  

 

Ganz wichtig in diesem Zusammenhang ist auch die Erfassung der steuerlichen Parameter. Bei einer vermieteten Immobilie ist hier insbesondere der Fremdkapitalzins und die Abschreibung zu berücksichtigen. Die Abschreibung wird am Anteil des Gebäudewertes vom Kaufpreis ermittelt. Hiervon können jährlich 2% oder 2,5% (Altbau) abgeschrieben werden. Bei der Prüfung von Investitionsvorhaben ist daher insbesondere auf die Differenz zwischen Kredittilgung und Abschreibung zu achten. Ist beispielsweise die Tilgung wesentlich höher, als die Abschreibung, müssen Sie entsprechende Steuerzahlungen einkalkulieren. Hier sollten Sie zur Prüfung auch Ihren individuellen Grenzsteuersatz kennen und idealerweise die Investition mit Ihrem Steuerberater durchrechnen. Ferner sind Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen grundsätzlich hinsichtlich der Abschreibungsmöglichkeiten zu überprüfen. Gerade nach einem Kauf sollten Sie darauf achten, dass die Investitionen (anschaffungsnahen Herstellungskosten) idealerweise nicht über 50 Jahre abgeschrieben werden müssen und geplante Investitionen ggf. nicht vollständig in den ersten Jahren nach Erwerb durchführen. Die steuerlichen Aspekte beim Immobilienkauf und bei Sanierungen sind daher zentraler Bestandteil der Wirtschaftlichkeitsberechnung. 

 

Beim Kauf einer Wohnung ist ferner darauf zu achten, wie hoch das Hausgeld ist und welcher Anteil hiervon umlagefähig (als Betriebskosten) ist. Die Zuführung in die Erhaltungsrücklage ist steuerlich nicht absetzbar, sondern nur die Entnahme aus der Erhaltungsrücklage für konkrete Bauvorhaben kann angesetzt werden. Diese Bauvorhaben der WEG sind auch bei der Planung von Wohnungsmodernisierungen nach Kauf zu berücksichtigen, um steuerlich keine Nachteile zu erwarten (Überschreitung für Modernisierungen und Instandsetzungen von 15% der Herstellungskosten zzgl. MwSt. innerhalb der ersten 3 Jahre nach Kauf gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG).  

Außerdem ist das Wertsteigerungspotenzial zu berücksichtigen. Wir warnen jedoch davor mit ewig steigenden Immobilienpreisen zu rechnen und die Wirtschaftlichkeit von Immobilien mit einer “sicher eingeplanten Wertsteigerung” zu kalkulieren. 

Das Thema ist sehr vielseitig und komplex, aber äußerst interessant und wenn Sie Fragen diesbezüglich haben, stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Seite. Ebenso begleiten wir die von Kathen Hausverwaltung + Immobilien GmbH Sie gerne bei dem Verkauf oder Kauf einer Immobilie.  

 


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