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BFH-Urteil zur Bewertung des Gebäudeanteils beim Immobilienkauf – Wie wirken sich Absetzungen für Abnutzungen auf die Rendite aus?

Zur Berechnung der Bemessungsgrundlage für Absetzungen für Abnutzungen von Immobilien (Abschreibung) ist es nötig, den Kaufpreis auf das abnutzbare Gebäude und den nicht abnutzbaren Grund und Boden aufzuteilen.  

 

Im Rahmen eines Beschlusses vom BFH, welcher am 21.07.2020 gefasst wurde, ist die Arbeitshilfe des BMF als unzureichend erklärt worden. Dies hängt damit zusammen, dass diese nicht die erforderliche Aufteilung nach den tatsächlichen Verkehrswerten von Grund und Gebäuden in Bezug auf die Verengung der vorliegenden Verfahren zu Bewertungszwecken auf das Sachwertverfahren gewährleistet. Darüber hinaus wurde der Orts- oder Regionalisierungsfaktor bei der Bestimmung des Wertes eines Gebäudes außer Acht gelassen. Für Kaufende von Wohnraum bedeutet dies, dass unter Umständen wesentlich höhere Abschreibungsmöglichkeiten existieren. Für Investierende kann die jetzt existierende Wahlmöglichkeit in der Bewertung die Rentabilität einer Immobilie entscheidend beeinflussen. Hierfür gibt es ein Upgrade des Excel-Tools des BMF, das als Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück dient. Das Excel-Tool bietet seinen Anwenderinnen und Anwendern die Möglichkeit die Kaufpreisaufteilung entweder selbst vorzunehmen oder die Richtigkeit einer schon ermittelten Aufteilung des Kaufpreises zu prüfen. Hierzu kann auf der Webseite des Bundesministeriums für Finanzen eine Anleitung zur Ermittlung zur Aufteilung des Grundstückskaufpreises abgerufen werden.   

 

Gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung wird der Verkehrswert einer Immobilie mithilfe eines der drei normierten Verfahren, dem sogenannten Vergleichs-, Verkehrs-, oder Sachwertverfahren ermittelt. Durch diese Wahlmöglichkeiten können sich zum Teil erhebliche Unterschiede bieten und somit große Auswirkungen auf die 'Abschreibungsmöglichkeiten'. Hierbei sind die Daten, die zur Verfügung stehen ausschlaggebend. Die Verfahren können auch kombinativ eingesetzt werden. Wir empfehlen Ihnen Ihren Steuerberater hierzu zu kontaktieren.  

 

Im Folgenden werden die Bewertungsverfahren kurz vorgestellt, die im Übrigen auch in der nachstehenden Reihenfolge im Rahmen der neuen Arbeitshilfe abgefragt werden.   

 

  • Anhand des Vergleichswertverfahrens werden die zu bewertenden Objekten in Relation zu vergleichbaren Gebäuden gesetzt, für die ein tatsächlicher Kaufpreis vorliegt. Aussagekräftige Ergebnisse liegen vor, wenn das Bewertungsobjekt vergleichbar ist. Das Vergleichswertverfahren findet häufig Anwendung bei unbebauten Grundstücken. Zur Vergleichbarkeit der Grundstücke werden Merkmale wie Größe, Lage, Maß der baulichen Nutzung, Grundstückstiefe oder Erschließungszustand verglichen.   
  • Das Ertragswertverfahren findet vor allem Anwendung bei der Bewertung von Renditeobjekten. Zur Bestimmung des Verkehrswertes werden die gesamten künftigen Erträge stichtagsbezogen betrachtet. Nach der ImmoWertV wird das Ertragswertverfahren in drei Methoden gegliedert. Hierbei gibt es das allgemeine Ertragswertverfahren (§ 17 Abs. 2 Nr. 1), das vereinfachte Ertragswertverfahren (§17 Abs. 2 Nr. 2) und das periodische Verfahren (§17 Abs. 3). Allgemeine Verfahrensgrundsätze sind zudem in der ImmoWertV geregelt (§§1 bis 13).  
  • Grundlage des Sachwertverfahrens ist, dass jedes Gebäude zum Zeitpunkt der Errichtung über einen Wert verfügt, der sich aus den Herstellungskosten und dem Grundstückswert ergibt. Baukosten werden zur Bestimmung des Wertes der baulichen Anlagen angesetzt. Diese orientieren sich an den Normalherstellungskosten für Gebäude zum Wertermittlungsstichtag. Eine Alterswertminderung wird anhand von Abschlägen berücksichtigt.  

 

Grundsätzlich wirkt sich die sogenannte ‚Absetzung für Abnutzungen‘ positiv auf die Rendite nach Steuern aus. Dies hängt mit der daraus resultierenden steuerlichen Entlastung zusammen. Voranstehendes ist vor allem dann wichtig, wenn eine Immobilie als Kapitalanlage erworben wird, denn der Wertverlust der Immobilie wird in diesem Zusammenhang berücksichtigt. 

 

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