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Mietvertragsgestaltung bei Neuvermietung - Mit Indexmietverträgen vor der Inflation schützen

Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, die Erträge aus Mieteinnahmen zu optimierensodass sich Vermieter bzw. Eigentümer beispielsweise vor der Inflation bzw. einem Wertverfall der Mieteinnahmen schützen können 

 

Aus welchen Faktoren setzt sich die Miete für Wohnraum zusammen?   

Zunächst einmal macht es Sinn darzustellen, wie sich die Miete für Wohnimmobilien zusammensetzt. Die Warmmiete umfasst die Brutto-Mieteinnahmen und die umgelegten BewirtschaftungskostenDie Brutto-Mieteinnahmen gliedern sich wiederum in Netto-Mieteinnahmen und die nicht umgelegten Bewirtschaftungskosten (Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis). Unter die umgelegten Bewirtschaftungskosten fallen Ausgaben für Heizung, Wasser, Abwasser, öffentliche Lasten und Abgaben, Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Betrieb des Aufzuges, Gartenpflege, Gebäudereinigung, Beleuchtung, Hauswart und Sach- und Haftpflichtversicherungen  

 

Wo sind die Gesetzesgrundlagen zur Erhöhung der Miete für Wohnraum zu finden? 

Gesetzesgrundlagen zur Erhöhung der Miete für Wohnraum sind vor allem die Folgenden:  

§ 557 BGB Mieterhöhung nach Vereinbarung oder Gesetz  

§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete   

§ 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen  

Ggf. § 560 Veränderungen von Betriebskosten  

 

Bestandsvertrag oder Neuvermietung?  

Es macht Sinn zwischen Bestandsverträgen und Neuvermietungen zu differenzieren, denn hierbei ergeben sich unterschiedliche Möglichkeiten. Liegt ein Bestandsvertrag vor, so kann eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete- oder eine Anpassung nach Modernisierungsmaßnahmen erfolgen. Nebenkostenvorauszahlungen können ebenfalls angepasst werden. Voraussetzung hierfür ist, dass sich die umgelegten Bewirtschaftungskosten geändert haben. Handelt es sich um eine sogenannte Neuvermietung, so kommen Staffel- und Indexmietvereinbarungen in Frage, die auch im Fokus dieses Artikels stehen sollen.  

 

Was ist eine Staffelmiete?  

Die Grundlagen des Gesetzes zur Staffelmiete sind im § 557a BGB zu finden. Die Staffelmiete bedeutet im Grunde genommen, dass im Mietvertrag regelmäßige Mieterhöhungen festgelegt sind. Hierbei werden gemäß § 559b BGB Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen ausgeschlossen. Zudem ist die Kappungsgrenze (§ 558Abs. 3 BGB) in diesem Fall wirkungslos. Die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze gilt nicht, allerdings muss ggf. eine Mietpreisbremse beachtet werden. Für Vermieter ergibt sich der Vorteil, dass planbar Mieterhöhungen erwirkt werden können und darüber hinaus ein hoher bürokratischer Aufwand vermieden werden kann.  

 

Was ist eine Indexmiete?  

Die Grundlagen des Gesetzes zur Indexmiete befinden sich im § 557b BGB. Grundsätzlich richtet sich der Mietpreis nach der Anzahl an Quadratmetern, über die eine Wohnung verfügtIm Rahmen einer Indexmietvereinbarung richtet sich die Höhe des Mietpreises allerdings nach einem Messwert des statistischen Bundesamtes, dem sogenannten Verbraucherpreisindex, kurz VPI. Hierbei werden die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte berücksichtigt und bemessen. Erhöht sich also der Verbraucherpreisindex, so erhöht sich auch die Miete, denn diese ist an den VPI gekoppelt. Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen (§ 559 BGB) sind in diesem Fall üblicherweise ausgeschlossen, es sei denn, die Maßnahmen sind nicht vom Investor zu vertreten. Die Kappungsgrenze hat auch hier keine Wirkung und die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze greift nicht, ggf. jedoch eine Mietpreisbremse. Der Vorteil von Indexmietverträgen ist, dass Indexklauseln die Vermieter bzw. Eigentümer vor einem inflationsbedingten Wertverfall der Mieteinnahmen schützen. Bei hohen Inflationserwartungen ist ein Indexmietvertrag somit durchaus vorteilhaft. Der Verwaltungsaufwand hierbei ist jedoch recht hoch, denn die Mieterhöhung muss in Textform inkl. Berechnung des Mietänderungsbetrags geltend gemacht werden.  

 

Sie möchten mehr zu dem Thema erfahren?  

Zusammengefasst erfolgt die Mietsteigerung bei der Staffelmiete zu im Voraus vertraglich festgelegten Zeitpunkten (Schriftform) und die Indexmiete richtet sich nach den Lebenshaltungskosten der Bundesrepublik. Bei beiden Formen der Mietvereinbarung gibt es einige Dinge zu beachten. Sollten Sie Eigentümer sein und sich für das Thema interessieren, so kontaktieren Sie unser Team der von Kathen Hausverwaltung + Immobilien GmbH. Gerne beraten wir Sie zu dem Thema und sorgen dafür, dass ihr Eigentum optimal- und zu den besten Konditionen vermietet ist.  

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