Am 23. Dezember 2020 tritt ein neues Gesetz, die Teilung der Maklerprovision durch Käufer und Verkäufer betreffend in Kraft.
Was sieht der Gesetzesentwurf vor?
Die Provision wird künftig gleichermaßen durch beide Parteien entrichtet, wobei verhindert werden soll, dass Immobilienmakler oder Verkäufer die Kosten auf den Käufer umlegen und diesem dadurch erhebliche Nebenkosten anfallen, die in der Regel vorwiegend durch Eigenkapital finanziert werden. Im Rahmen der Baufinanzierung führen Nebenkosten zu einem höheren Risiko eines Zahlungsausfalles für die Bank und somit zu einem Zinsaufschlag. Verringern sich nun also die Nebenkosten, so erhalten Käufer möglicherweise wieder günstigere Kreditangebote. Hierbei gilt, dass derjenige der den Makler beauftragt, seinen Teil der Courtage zuerst zahlt und einen entsprechenden Nachweis zur Verfügung stellen muss. Das bedeutet, dass der Makler von dem Käufer einer Immobilie eine Provision nur fordern darf, wenn er bereits die Provision in gleicher Höhe vom Verkäufer erhalten hat.
Das Gesetz gilt nur für Verbraucher und tritt demnach nicht in Kraft, wenn der Käufer eines Objektes gewerblich agiert. Zudem ist ein Maklervertrag künftig nur noch in Textform wirksam. Textform bedeutet, dass mündliche Vereinbarungen nicht mehr ausreichend sind. Im Gegensatz zur Schriftform, ist allerdings keine Unterschrift notwendig und es genügt beispielsweise eine E-Mail, aus der hervorgeht, was Gegenstand der Vereinbarung ist und wer die Personen sind, die sich geeinigt haben. Wichtig ist, dass das Dokument abgespeichert und somit jederzeit abrufbar ist.
Im Grunde genommen ein schöner Gesetzesentwurf, der zu gleichen Konditionen auf Käufer- und Verkäuferseite führen soll, vor allem aber den Verbraucher schützen soll. Die Meinungen hinsichtlich der Wirksamkeit gehen jedoch auseinander.
Welche Auswirkungen sind auf die Immobilienpreise zu erwarten?
Es wird fleißig darüber spekuliert, ob nach Eintritt des neuen Gesetzes mit steigenden Kaufpreisen zu rechnen ist, sodass Erlöse auf Verkäuferseite trotz anteiliger Provisionszahlung unverändert bleiben. Diese Sichtweise geht von gut informierten Marktakteuren aus, die die Zahlungsbereitschaft kennen und somit anhand des gesamten Transaktionspreises den Angebotspreis kalkulieren. Dies hätte selbstverständlich eine Angebotspreiserhöhung zur Folge - jedoch würden die Gesamtkosten der Transaktion keine wesentliche Veränderung erfahren. Zu berücksichtigen ist hierbei, dass auch die Grunderwerbssteuer prozentual berechnet wird. Sprich eine Anpassung des Angebotspreises ist rational nachvollziehbar. Da es jedoch den perfekten Markt mit vollständig informierten Verkäufern und Käufern gerade im Immobilienmarkt nicht gibt, ist mit einem gewissen Preiseffekt zu rechnen. Wichtig ist es in diesem Zusammenhang zwischen Angebotspreis und den mit der Kaufabwicklung verbundenen Transaktionskosten (Maklercourtage, Grunderwerbssteuern, Notarkosten) zu unterscheiden.
Besonders in Corona-Zeiten hat sich die Immobilie als besonders krisensicheres Wirtschaftsgut erwiesen und ist somit besonders beliebt bei Anlegern. Demzufolge dürfte ein Preisanstieg bei Wohneigentum wohl nicht ausgeschlossen sein. Außerdem können steigende Immobilienpreise einer erhöhten Nachfrage, durch günstigere Baufinanzierungen geschuldet sein und nicht ausschließlich einem Preisaufschlag aufgrund geteilter Provisionen von Seiten der Verkäufer (siehe Blogartikel zum Cantillon-Effekt und Immobilienpreise).
Wird die Funktion des Immobilienmaklers überflüssig?
Einige Kaufinteressenten stellen zudem den Berufszweig des Immobilienmaklers in Frage und gehen davon aus, dass Eigentümer ihre Objekte künftig selbst im Internet anbieten werden, um das Gesetz zu umgehen und in diesem Zuge Kosten einzusparen. Grundsätzlich lässt sich auch hier nur spekulieren, aber ein Wegfall des Berufszweiges ist auch in Zeiten der digitalen Transformation unwahrscheinlich. Die Suche nach Immobilien erfolgt zwar in vielen Fällen online und aufgrund der voranschreitenden Digitalisierung ist es potentiellen Anlegern und Mietern möglich, einen Eindruck der Gebäude virtuell zu erhalten. In diesem Zusammenhang ergeben sich aber auch neue Anforderungen an den Berufszweig. Ein Beispiel hierfür wäre zum Beispiel das Erstellen von 360° Rundgängen. Aus Eigentümersicht geht die Beauftragung eines Maklers also nicht nur mit einem Zeitvorteil, Professionalität und einem großen Bestandskundennetzwerk einher, sondern auch mit dem technischen und rechtlichen Know-how. Aus Käufersicht ist es in einem Markt mit viel Nachfrage und wenig Angebot von großem Vorteil, auf ein Maklernetzwerk zurückgreifen zu können, um mit wenig Zeitaufwand das angestrebte Traumobjekt zu finden. Selbstverständlich spielt auch die Komponente Vertrauen eine große Rolle. Sowohl bei dem Erwerb, als auch bei der Veräußerung einer Immobilie ist die Wahl des richtigen Maklers von großer Bedeutung, da es sich hierbei um eine sehr emotionale Entscheidung handelt. Der Immobilienmakler ist Intermediär zwischen Käufer und Verkäufer und hat gerade bei schwierigen Verhandlungen die Aufgabe die Interessen bestmöglich zu vereinen.
Ganz ähnlich wie auch eine Bank zwischen Gläubiger und Schuldner vermittelt, tut dies ein Immobilienmakler zwischen Eigentümer und Kauf-/Mietinteressent. Eine Bank fordert für ihre Dienstleistung einen Zinsaufschlag, ein Immobilienmakler eine Erfolgsprovision. Die Betonung liegt auf Erfolg, denn ein Immobilienmakler trägt das volle Kostenrisiko und wird nur im Erfolgsfall entlohnt. Möchte man als Privatverkäufer im Immobilienmarkt dieses Kostenrisiko und insbesondere den Vertriebsaufwand nicht tragen, bietet sich die Dienstleistung eines Immobilienmaklers an. Dem Eigentümer bietet dies die Bequemlichkeit, sich um nichts mehr kümmern zu müssen.
Eine moderne und erfolgreiche Marktwirtschaft zeichnet sich durch Arbeitsteilung und Spezialisierung aus. Daher zieht auch eine Bank Ihre Daseinsberechtigung. Ähnlich sieht es für den Immobilienmakler aus. Ein guter Makler wird wesentlich schneller, zielgerichteter und sicherer einen Käufer oder Mieter finden, als ein privater Verkäufer. Durch gute Makler erhöht sich die Effizienz im Immobilienmarkt! Ein Makler muss ein umfangreiches Netzwerk zu Eigentümern und Kauf-/Mietinteressenten sowie zu externen Dienstleistern (z.B. Architekten, Rechtsanwälte, Notare usw.) haben. Darüber hinaus muss er Erfahrung und Expertise beim Vertrieb sowie immobilienspezifisches Fachwissen mitbringen.
Wir sind zuversichtlich
Letztendlich wird sich im kommenden Jahr herausstellen wie sich der Immobilienmarkt anpasst und was für Veränderungen es geben wird. Eins lässt sich jedoch sagen: Eine Gesetzesgrundlage, die eine Provisionsverteilung vorsieht, war längst überfällig und sorgt hoffentlich für mehr Transparenz und Zufriedenheit beim Verbraucher. Schließlich ist der Erwerb von Wohneigentum eine der mitunter bedeutsamsten Entscheidungen im Leben, die unter den bestmöglichen Bedingungen getroffen werden sollte.
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