Bei der Optimierung von Mieterträgen wird üblicherweise zwischen Bestandsverträgen und Neuvermietungen unterschieden. In der letzten Woche haben wir einen Blogartikel zu dem Thema Mietvertragsgestaltung bei Neuvermietungen – Mit Indexmietverträgen vor der Inflation schützen veröffentlicht. Diese Woche möchten wir den Fokus auf Bestandsverträge richten und Ihnen Möglichkeiten zur Optimierung Ihrer Mieterträge vorstellen.
Liegt ein Bestandsvertrag vor, so kann eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete- oder eine Anpassung nach Modernisierungsmaßnahmen erfolgen. Nebenkostenvorauszahlungen können ebenfalls angepasst werden. Voraussetzung hierfür ist, dass sich die umgelegten Bewirtschaftungskosten geändert haben.
Welche Mietbegriffe gibt es in diesem Zusammenhang?
Zunächst einmal ist es sinnvoll, typische Mietbegriffe zu klären: Die Ist-Miete entspricht dem Mietbetrag, den der Mieter tatsächlich zahlt. Die sogenannte Marktmiete stellt die am Markt erzielbare Miete dar, die sich aus dem Angebot und der Nachfrage ergibt. Die Bestandsmiete beschreibt die durchschnittliche Miete im relevanten Teilmarkt und die ortsübliche Vergleichsmiete stellt einen Maßstab für eine Mieterhöhung bei nicht preisgebundenem Wohnraum dar (Mietspiegel; §558 Abs. 1 und 2 BGB).
Was ist eine Kappungsgrenze?
Die Gesetzesgrundlage der Kappungsgrenze ist im § 558 Abs. 3 BGB geregelt und sagt aus, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20% steigen darf. Hierbei darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten werden (Ist-Miete < Ortsübliche Vergleichsmiete). In angespannten Gebieten gilt eine Erhöhung um maximal 15% und hierzu gehört u.a. auch Berlin.
Muss eine Mieterhöhung an die ortsübliche Vergleichsmiete begründet werden?
Ja, denn es gibt eine sogenannte Begründungspflicht. Dies bedeutet, dass eine Mieterhöhung durch den Vermieter bzw. Eigentümer argumentiert werden muss. Der Vermieter muss dem Mieter in diesem Zusammenhang mitteilen, dass die bislang gezahlte Miete niedriger ist, als die ortsübliche Vergleichsmiete und verständlich ausführen, dass die künftig geforderte Miete die ortsübliche Miete nicht übersteigt. Hierbei können sich Vermieter insbesondere am § 558a BGB orientieren, der notwendige Begründungsmittel zum Inhalt hat.
Besonders die nachstehenden drei Punkte des Paragraphen sind für Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung von Nutzen und gelten jeweils als Stütze zur Begründung:
-Mietspiegel --> §§ 558c und 558d: Der Mietspiegel ermöglicht einen Überblick der ortsüblichen Vergleichsmieten einer Stadt und kann von Vermietern als ein Instrument zur Mieterhöhung genutzt werden. Sollte ein Vermieter mithilfe des Mietspiegels eine Mieterhöhung erwirken wollen, so muss sich dieser im sogenannten Erhöhungsschreiben explizit auf diesen beziehen. Der Mietspiegel gliedert nach Wohnlage, Beschaffenheit (Gebäudealter), Ausstattung und Wohnungsgröße.
-Bestellung und Beifügen eines Gutachtens durch einen Sachverständigen (öffentlich bestellt und vereidigt) -> kann unter Umständen sehr kostspielig für den Vermieter werden
-Die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen: Hierbei muss beachtet werden, dass der Mietpreis einer solch geringen Anzahl an Vergleichswohnungen nicht automatisch der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Aus diesem Grund sollte die gesetzeskonforme Miethöhe mithilfe des Mietspiegels untersucht werden.
Wie verhält sich eine Mieterhöhung bei Modernisierungen?
Der §559 BGB regelt die Gesetzesgrundlagen zur Mieterhöhung nach Modernisierungen. Modernisierungen sind jene baulichen Maßnahmen, die zu einer Wohnwertverbesserung beitragen oder eine Einsparung von Energie und Wasser zur Folge haben (§ 555b BGB). Reparaturen sind keine Modernisierungsmaßnahmen. Seit dem 01.01.2019 dürfen Vermieter die pro Jahr anfallende Miete um bis zu 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Zuvor waren es 11%. Es gilt zu beachten, dass Modernisierungsmaßnahmen mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten angekündigt werden müssen (§555c Abs. 1 BGB). Dies muss in Textform geschehen. Laut § 555d BGB wird grundsätzlich vorgesehen, dass der Mieter Modernisierungsarbeiten zu dulden hat. Die Absätze 2 bis 5 des Paragraphen regeln hierbei Ausnahmen, sprich die Voraussetzungen unter denen ein Mieter einen Härteeinwand geltend machen kann. Der § 555e regelt das Sonderkündigungsrecht des Mieters aufgrund von Modernisierungen. Dieses Recht greift auch bei Zeitvermietung oder einem Kündigungsausschluss. Hierbei gilt jedoch, dass Modernisierungen, die die Miethöhe nur geringfügig beeinflussen, von einer Kündigung ausgeschlossen sind.
Das Ziel von Maßnahmen zur Modernisierung ist im Grunde genommen eine Verlagerung der Brutto-Mietbestandteile. Das bedeutet, dass eine Optimierung der Bewirtschaftungskosten stattfindet und die Heiz- und Betriebskosten nach erfolgreicher Durchführung sinken. Die Kaltmiete wird in diesem Zusammenhang erhöht.
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