Blog

Update: Urteil zum Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer von Immobilien

Grundsätzlich besteht für Eigentümerinnen und Eigentümer die Möglichkeit, vermietetes gewerblich genutztes Eigentum über eine Dauer von 50 Jahren zu zwei Prozent jährlich steuerlich abzuschreiben. Die Abschreibung erfolgt in der Regel linear und hierbei profitieren Eigentümerinnen und Eigentümer.  

 

Damit sich ein höherer Abschreibungssatz ergibt, muss die Nutzungsdauer bzw. Restnutzungsdauer entsprechend verkürzt werden. In diesem Zusammenhang ist gemäß eines Urteils des Finanzgerichts (FG) Münster ein normales Wertgutachten ausreichend (Urteil vom 27.1.2022, Az. 1 K 1741/18 E). Das Urteil des Finanzgerichts Münster baut auf einem Urteil des Bundesfinanzhofs auf, welches aussagt, dass jede Darlegungsmethode Anwendung finden darf, die je nach Situation geeignet erscheint - bis dato waren aufwendige und teure Bausubstanzgutachten keine Seltenheit.  

 

Für Eigentümerinnen und Eigentümer gilt also: Schauen Sie bei dem Kauf einer Immobilie, ob ein Gutachten eine kürzere Nutzungsdauer bezeugt. Hierbei dürfen auch Online-Gutachten oder Gutachten Anwendung finden, die lediglich die Nutzungsdauer einer Liegenschaft betreffen.  

 

Aus unserer Sicht bietet dieses Urteil attraktive Möglichkeiten die Abschreibung zu erhöhen und letztendlich die Rendite von Immobilien über einen Zeitraum von 10 Jahren wesentlich zu beeinflussen.

0 Kommentare

Mieter und Vermieter aufgepasst: Neuregelungen hinsichtlich des CO2-Preises

Seit Beginn des Jahres 2021 (Einführung der CO2 Abgabe) gilt, dass das CO2-Erzeugnis des Einzelnen für die individuellen Kosten ausschlaggebend ist. Das heißt: umso mehr der Einzelne verbraucht, desto mehr zahlt er auch. In diesem Zusammenhang finden aktuell Diskussionen statt, inwieweit Mieterinnen und Mieter entlastet werden können. Überlegungen in Richtung einer 50-prozentigen Aufteilung scheiterten im Jahr 2021, da die Unionsfraktion der Meinung war, die Mieterinnen und Mieter seien letztlich selbst für die Höhe der anfallenden Heizkosten verantwortlich.  

 

Hierbei sollte jedoch beachtet werden, dass die Heizkosten auch durch die Energiebilanz eines Gebäudes beeinflusst werden. Demnach bespricht die Ampel-Koalition derzeit das sogenannte Stufenmodell. Dieses soll für Immobilien, die für Wohn- und gemischte Zwecke genutzt werden ab Anfang 2023 gelten.  

mehr lesen 0 Kommentare

Expansion mit einem Lizenzpartner (w/m/d) in Ost-Berlin: eine einmalige Gelegenheit

Wir möchten expandieren und bieten Ihnen die einmalige Gelegenheit unsere Lizenzstelle in Ost-Berlin inklusive zahlreicher Verwaltungsanfragen zu übernehmen. Dies ist aufgrund der Nähe zu unserem Standort eine einmalige Chance sämtliche Synergien zu nutzen, sodass ein optimaler Einstieg in die Selbstständigkeit gelingen kann.  

 

Die von Kathen Hausverwaltung + Immobilien GmbH hat ihren Schwerpunkt in der Hausverwaltung und demnach in der Werterhaltung und Wertsteigerung von Immobilien. Die Dienstleistungen liegen in den Bereichen WEG-, Miet-, Sonder- und Gewerbeverwaltung und der Vermittlung von Wohn- und Gewerbeimmobilien. 

 

Das Unternehmen wurde im Jahr 2016 von Robin von Kathen gegründet und verfügt bisher über einen Standort in Berlin Charlottenburg. Eine der Visionen unseres Geschäftsführers bei der Unternehmensgründung war der Aufbau eines bundesweiten Lizenzsystems. Viele der bekannten Maklerhäuser sind diesen Schritt bereits erfolgreich gegangen, doch in der Hausverwaltung ist diese Thematik noch recht neu und steckt somit voller Potenziale. Ziel ist es, Lizenzpartner*innen mit den gleichen Werten zu finden, die von unserem bereits erfolgreich erprobten System profitieren können. Hierbei soll unsere Systemzentrale etliche Aufgaben übernehmen, sodass die Lizenzpartner*innen sich vollumfänglich auf das Objektmanagement bzw. Kerngeschäft konzentrieren können. Zu den Aufgaben, die von der Systemzentrale übernommen werden, gehören vor allem der Bereich Online-Marketing, Buchhaltung und die Bereitstellung einer funktionierenden und optimal abgestimmten Software.  

In Berlin haben wir schon eine etablierte Marke mit wachsendem Objektbestand und regelmäßigen Anfragen. Aufgrund der immer größer werdenden Nachfrage an unseren Dienstleistungen ergeben sich für uns zwei Möglichkeiten: Entweder wir stellen neue Objektmanager*innen ein, oder wir gehen den nächsten Schritt und wagen eine Expansion mit einem selbstständigen Lizenzpartner (w/m/d) in Ost-Berlin.  

mehr lesen 0 Kommentare

Mehrfamilienhaus geerbt - Halten vs. Verkauf: Dies sollten Sie beachten

Das Erbe eines Mehrfamilienhauses oder eines Wohn- und Geschäftshauses sorgt in der Regel für Trauer-Hoffnung-Ernüchterung - in dieser Reihenfolge. Um die Ernüchterung in einen nachhaltigen finanziellen Erfolg umzumünzen, gilt es einiges zu beachten. Bitte beachten Sie, dass es sich bei den folgenden Ausführungen lediglich um Problemdarstellungen und keine steuerliche Beratung handelt. Eine Hinzuziehung von einem Steuerberater bzw. entsprechenden Experten ist zu empfehlen - wenngleich die Erbschaft eines Mehrfamilienhauses einer interdisziplinären Beratung bedarf. 

 

Grundsätzlich ist beim Erbe eines Mehrfamilienhauses (MFH) zu entscheiden, ob ein Verkauf oder das Halten und Entwickeln vorteilhaft ist. Dafür sind folgende Prüfschritte wichtig: 

mehr lesen 0 Kommentare

Immobilien richtig vererben: Interview mit Rechtsanwalt R. Näbig zu Erbschaftsfragen

Rechtsfragen hinsichtlich des Themas Erbschaft, Erbe und Schenkung sind komplex und häufig setzen sich Menschen erst viel zu spät damit auseinander. Dabei gibt es eine Vielzahl an Möglichkeiten, die eigenen Anliegen und Wünsche generationsübergreifend zu verwirklichen. Wir haben uns mit Rechtsanwalt Roger Näbig unterhalten, der mit fast 30jähriger Berufserfahrung im Familien- und Erbrecht auch im Miet- und WEG-Recht tätig ist. Wir sind Herrn Rechtsanwalt Näbig sehr dankbar, dass er seine Expertise mit uns geteilt- und uns einen solch tiefen Einblick in das Erbrecht gewährt hat.  

mehr lesen 0 Kommentare

Bundesregierung stoppt KfW-Programme und setzt dem „grünen” Zuhause vorerst ein Ende

Schlechte Nachrichten für Projektentwickler und Privatpersonen, die den Bau eines Hauses planen: Eine Vielzahl an Programmen der Förderungen für effiziente Gebäude wurden mit sofortiger Wirkung gestoppt. Anträge sollen zunächst erstmal nicht mehr bewilligt werden. Grund hierfür sei, dass seit Beginn des Jahres 2022 vermehrt Anträge gestellt wurden. Dies wird darauf zurückgeführt, dass die Große Koalition im November 2021 ankündigte, Fördermittel für Neubauten nach dem KfW-Effizienzstandard 55 Ende Januar auslaufen zu lassen. Hieraus resultierte, dass die bereitgestellten Mittel aufgrund einer Antragsflut deutlich überstiegen wurden und somit ausgeschöpft sind. Die Begründung die Fördermittel für Neubauten nach dem KfW-Effizienzstandard 55 zu beenden war seitens des Ministeriums, dass EH55 sowieso Standard am Markt sei.  

 

Voranstehendes wirkt sich auch auf die Fördermittel der KfW für Neubauten nach dem Effizienzstandard 40- sowie die Zuschüsse für energetische Sanierungen aus. Dahingehend will die Ampelkoalition die Förderpolitik nun reformieren. Genauere Informationen, bis wann hierzu Entscheidungen getroffen werden, stehen noch nicht fest. Jedoch soll der Fokus der Fördermittel von nun an dahin gerichtet werden, wo CO2-Einsparungen am höchsten seien, so Energiestaatssekretär Patrick Graichen. Hierbei stehen vor allem Sanierungen im Vordergrund.  

 

Je kleiner die Kenn­zahl einer Effizienz­haus-Stufe ist, desto weniger Energie verbraucht eine Immobilie und umso höher fällt die Förderung aus. Das Effizienzhaus setzt sich aus zwei Merkmalen zusammen: Zum einen aus dem Gesamtenergiebedarf einer Immobilie und zum anderen aus der Qualität der Gebäudehülle eines Objektes. Die Effizienzhausstufen liegen zwischen den Werten 40 und 100. Laut dem Koalitionsvertrag der SPD, der Grünen und der FDP sollen ab Anfang 2025 weitaus strengere Richtlinien gelten. Dies bedeutet kurzgefasst, dass Neubauten lediglich 40% des derzeitigen Standardhauses verbrauchen sollen und eine Angleichung des GEGs an die Maßstäbe des KfW-Effizienzhauses 40 stattfinden soll. 

 

Die Begründung des Ministeriums ist „eigen” und die Konsequenzen für die Bauwirtschaft und in diesem Zusammenhang für den Klimaschutz sind bedenklich, denn ausschlaggebend für all die Bauten nach EH-50 Standard waren letztlich die zahlreichen Fördermittel. Vor allem dürfte sich all das auch auf die Baukosten auswirken und letztlich auf Kauf- und Mietpreise.

 

Inwieweit mit den noch nicht stattgegebenen Anträgen für Fördermittel umgegangen wird, ist aktuell noch unklar. Sobald es hierzu neue Details gibt, werden wir Sie selbstverständlich informieren. Sollten Sie weitere Fragen zu diesem Thema haben, so schreiben Sie uns gerne über die Kommentarfunktion.  

 

0 Kommentare

Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb in Deutschlands Großstädten – Was müssen Eigentümerinnen und Eigentümer beachten?

 

Airbnb gilt als eine weltweite Plattform, die dem Zweck der kurzfristigen Vermietung von Wohnraum dient. Dies ist vor allem der sogenannten Sharing Economy zuzuordnen, denn es geht unter anderem darum, Einheimische und Reisende miteinander zu verbinden.  

Grundsätzlich ergeben sich sowohl für Eigentümerinnen und Eigentümer als auch für die Reisenden selbst eine Vielzahl an Vorteilen durch die kurzfristige Vermietung über Plattformen wie Airbnb. Die Mietdauer ist kürzer und Mietpreise können demnach höher kalkuliert werden, denn der Mietpreis des jeweiligen Objektes muss nicht an die Preise der Stadt bzw. der Region angepasst werden. Eigentümerinnen und Eigentümer haben die Möglichkeit durch optimale Preissetzung und höchstmögliche Auslastung in der Hauptsaison höhere Umsätze zu erzielen als bei der Langzeitvermietung. Kurzzeitvermieter können folglich höhere Mieterträge und Renditen erzielen. Reisende sparen im Gegensatz zur Übernachtung im Hotel Kosten, haben die Möglichkeit während der Erkundung ihres Reiseziels in einem typisch einheimischen Apartment zu übernachten und können eine sterile Hotelatmosphäre umgehen. Leider geht die Vermietung über Airbnb nicht ausschließlich mit Vorteilen einher, denn die Lukrativität des Modells machen sich auch Investoren zum Vorteil und das führt dazu, dass Einheimische aus den Stadtzentren vertrieben werden und bezahlbarer Wohnraum rar wird. Wohnraum ist schließlich ohnehin schon teuer genug, besonders in Deutschlands beliebtesten Großstädten.  

 

Wie ist die rechtliche Situation in Deutschland?  

Einige Städte in der Bundesrepublik schränken die Kurzzeitvermietung ein und verlangen nach einer Registrierung, Zulassung oder Lizenz der Vermietenden, bevor das Eigentum inseriert- und Gäste aufgenommen werden dürfen. Grundsätzlich werden jene Gesetze und Strafen von den individuellen Kommunalverwaltungen der jeweiligen Städte festgelegt. 

 

Wir möchten im Folgenden auf die Vorschriften in einigen deutschen Großstädten eingehen, um Ihnen hier etwas Klarheit zu verschaffen.  

 

Kurzzeitvermietung in Berlin 

Das Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVgB) verbietet und regelt die Nutzung von Wohnraum für nicht erlaubte und erlaubte Zwecke.

 

Privatzimmer: Privatzimmer in einer Hauptwohnung dürfen vermietet werden, sofern diese nicht mehr als 50% der Gesamtgröße der Wohnung ausmachen.  

Vermietung der gesamten Wohnung: Laut des Gesetzes können Gastgeberinnen und Gastgeber eine Genehmigung zur Kurzzeitvermietung bei dem zuständigen Bezirksamt beantragen. Das entsprechende Formular können Sie hier aufrufen. Die Registrierungsnummer muss schließlich im Inserat aufgeführt werden. 

 

Hierbei lässt sich weiterhin gliedern in Hauptwohnsitz und Zweitwohnsitz: Grundsätzlich darf der Hauptwohnsitz mit entsprechender Genehmigung kurzfristig vermietet werden, über die Dauer gibt es jedoch keine Bestimmung. Der Zweitwohnsitz hingegeben darf mit einer entsprechenden Genehmigung bis zu 90 Tage pro Jahr vermietet werden.  

Für bestehenden Wohnraum ist es derzeit kaum möglich eine entsprechende Genehmigung zu erhalten - für Gewerbeflächen, die andere Bewohner des Hauses nicht unmittelbar betreffen, ist der Erhalt der Genehmigung aussichtsreicher. 

Bitte lesen Sie genauere Informationen auf der Website des für Sie zuständigen Bezirksamtes nach.  

 

Kurzzeitvermietung in Frankfurt  

In Frankfurt gilt die Satzung der Stadt Frankfurt am Main über die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung und zu ähnlichen Zwecken (Ferienwohnungssatzung) vom 01.03.2018. Hier können Sie weitere Informationen nachlesen.

 

Generell wird für die Kurzzeitvermietung eine Genehmigung durch die Bauaufsicht benötigt, die bewilligt werden kann, wenn der Hauptwohnsitz temporär auf täglicher oder wöchentlicher Basis < 8 Wochen pro Jahr- oder nur ein einzelnes Zimmer vermietet wird. Voranstehendes muss durch die Gastgeberinnen und Gastgeber belegt werden können.  

Darüber hinaus gibt es die Option einer Ausgleichszahlung: Hierbei können Vermieterinnen und Vermieter die Genehmigung ohne die oben aufgeführten Einschränkungen erhalten. Allerdings können auch in diesem Fall Regulierungen hinsichtlich der Dauer oder Sonstigem festgelegt werden.  

 

Bitte beachten Sie auch, dass es in Frankfurt einen sogenannten Tourismusbeitrag gibt, über den Sie hier nachlesen können.

 

Kurzzeitvermietung in Hamburg 

Gastgeberinnen und Gastgeber, die über 50% ihrer Wohnung vermieten möchten, benötigen eine sogenannte Wohnraumschutznummer. Nach Erlangen der Schutznummer, was i.d.R. mit wenig Aufwand verbunden ist, kann die Wohnung bis zu 8 Wochen problemlos über die Plattform Airbnb vermietet werden. Sollten Eigentümerinnen und Eigentümer planen die Wohnung länger als 56 Tage zu vermieten, so können nach Ablauf der 8 Wochen weitere Genehmigungen beantragt werden, die jedoch kostenpflichtig sind. Bitte lesen Sie hierzu bei dem für Sie zuständigen Bezirksamt nach.

 

Kurzzeitvermietung in Düsseldorf 

Am 29.08.2019 wurde vom Düsseldorfer Stadtrat eine verschärfte Wohnraumsatzung verabschiedet, welche die Tagesvermietung von Ferienwohnungen über Plattformen wie Airbnb etc. untersagt.  

Sondergenehmigungen sollten jedoch grundsätzlich möglich sein.

 

Kurzzeitvermietung in Köln 

In Köln wird eine Genehmigung benötigt, wenn mehr als 50% der Wohnfläche kurzfristig für über 90 Tage im Jahr vermietet werden. Für Studierende ergibt sich hierbei eine Ausnahme von bis zu 180 Tagen im Jahr.  

Wichtig: Ab dem 01.07.2022 muss Wohnraum, der kurzfristig vermietet werden soll, unabhängig von der Dauer der stattfindenden Kurzzeitvermietung bei der Stadtverwaltung registriert werden. Das Inserat muss dann online mit einer sogenannten Wohnraum-Identitätsnummer ausgewiesen werden.  

 

Bitte machen Sie sich darüber hinaus mit der Kulturförderabgabe bekannt.

 

Kurzzeitvermietung in München  

In München gestaltet sich die Kurzzeitvermietung ähnlich wie in Hamburg – mehr als 50% der Wohnfläche dürfen bis zu 8 Wochen ohne Genehmigung über entsprechende Plattformen untervermietet werden. Sollten Eigentümerinnen und Eigentümer Wohnraum über eine längere Dauer untervermieten wollen, so müssen sich diese eine Erlaubnis bei den entsprechenden Behörden holen, die an bestimmte Bedingungen gekoppelt ist.  

 

Welche Alternativen gibt es? 

Alternativ zur Vermietung auf Tages- oder Wochenbasis, bietet sich die Möglichkeit der befristeten Vermietung zum tatsächlichen Wohnen. In diesem Zusammenhang gelten die Regulationen des jeweiligen Bundeslandes.  

Generell kann von einer Wohnnutzung ausgegangen werden, wenn der Mietvertrag für mehr als sechs Monate geschlossen wird. Jedoch muss hierbei beachtet werden, dass Mietverträge nur unter bestimmten Voraussetzungen befristet werden dürfen. Begründungen für ein befristetes Mietverhältnis könnten z.B. sein, dass der Eigentümer die Wohnung anschließend selbst nutzen, abreißen, umfassend umbauen/modernisieren - oder seinen Mitarbeitenden zur Verfügung stellen möchte.  

 

Sie suchen eine Hausverwaltung für die kurzfristige Vermietung Ihres Eigentums?  

Im Gegensatz zu der herkömmlichen Verwaltung ist der verwalterische Aufwand bei der Kurzzeitvermietung deutlich höher. Grundsätzlich bieten wir die von Kathen Hausverwaltung + Immobilien GmbH die Verwaltung für Short-Term Rentals an. Wichtig ist, dass alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen und Vorschriften beachtet werden. Für weitere Informationen kontaktieren Sie uns gerne.  

 

0 Kommentare

Energetische Sanierungen in Wohnungseigentümergemeinschaften und die Voranbringung dieser durch das EU-Projekt „GREEN Home"

 

Ziel ist, dass die Bundesrepublik bis 2045 klimaneutral wird. Hierbei soll bis 2030 eine 65-prozentige Senkung des CO2-Ausstoßes stattfinden. Der Gebäudesektor erlaubt bis 2030 lediglich eine Emission von 67 Millionen Tonnen CO2 - im vergangenen Jahr waren es noch 120 Millionen Tonnen. Damit dies gelingt, gibt es u. a. ein von der Regierung aufgelegtes Sofortprogramm 2022 in Bezug auf den Klimaschutz. Energetische Sanierungen von Wohnimmobilien, Sozialwohnungen und klimafreundlichen Neubauten sollen eine Förderung von weiteren 5,5 Milliarden Euro erfahren. Lesen Sie hier genaueres nach.  

 

Etwa 10 Mio. Wohnungen in der Bundesrepublik (dies entspricht etwa einem Viertel der Gesamtheit aller Wohnungen in Deutschland), werden von Wohnungseigentümergemeinschaften gehalten und diese gilt es zu sanieren, wenn Deutschland bis 2045 klimaneutral sein möchte. Voraussetzung hierfür ist, dass das Investitionsvolumen für Maßnahmen die Energieeffizienz betreffend erhöht wird und sich die Anzahl an Sanierungen zumindest verdoppelt. Wie wir bereits in einem Blogartikel zu dem Thema „So profitieren Eigentümer von den Förderungen für energetische Sanierungen“ festgestellt haben, ist der Einfluss, den Bau- und Immobilienakteure auf das Klima- und somit auf unsere Zukunft haben bemerklich und sollte nicht unterschätzt werden. 

 

Was sind energetische Sanierungen? 

Damit ein Gebäude energetisch auf dem neusten Stand bleibt, müssen regelmäßig energetische Sanierungen durchgeführt werden. Durch bestimmte bauliche- und technische Maßnahmen lässt sich der Energieverbrauch in Bezug auf die Warmwasseraufbereitung, die Heizung und die Belüftung generell verringern. Hierbei können die Kosten für Energie nachhaltig minimiert werden, vor allem auch, weil die Preise für Energie stetig ansteigen. Aber nicht nur das: Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnraum, leisten in diesem Zusammenhang einen bedeutsamen Beitrag für unsere Umwelt, denn durch energetische Sanierungen wird der CO2-Ausstoß verringert und erneuerbare Energien werden gefördert.  

 

Martin Kaßler, der Geschäftsführer VDIV (Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V.) fasst den Status Quo in Bezug auf Wohnungseigentümergemeinschaften wie folgt zusammen: „Die jährliche Sanierungsrate bei Wohnungseigentümergemeinschaften stagniert seit Jahren bei unter einem Prozent. Die Sanierungstiefe ist zudem gering, da langfristige Sanierungsfahrpläne in den Gemeinschaften und bewährte Finanzierungsinstrumente für deren Umsetzung häufig fehlen. Während Teilsanierungen den Energieverbrauch um 10 bis 25 Prozent senken, lassen sich durch umfassende Sanierungsmaßnahmen weit über 80 Prozent Energie und CO2 einsparen. Inwieweit es gelingt diese umfassenden Energieeffizienzmaßnahmen im Wohngebäudebestand zu realisieren, wird entscheidend sein für die notwendige Reduzierung des Energieverbrauchs und der Treibhausgasemissionen in den nächsten Jahren.“ 

 

Sowohl der VDIV Deutschland als auch die Deutsche Unternehmensinitiative Energieeffizienz e. V. (DENEFF), die Initiative Wohnungswirtschaft Osteuropa e. V. (IWO) und Funding for Future B. V. (F3) starteten bereits ihre Kooperation mit dem GREEN Home Projekt, sodass die Dekarbonisierung des Bestandes an Gebäuden von Wohnungseigentümergemeinschaften in Deutschland angetrieben wird. Grundsätzlich gilt, dass sich eine Umsetzung der oben genannten Potenziale nur mit geeigneten Konzepten und Finanzierungsplänen realisieren lässt. Diese müssen vor allem mit den Wünschen und Ansprüchen der Eigentümer übereinstimmen.   

 

Was ist das GREEN Home Projekt? 

Das sogenannte GREEN Home Projekt wird aus Mitteln des Horizont 2020 Förderprogramms der EU unterstützt. Knut Köller (geschäftsführendes Vorstandsmitglied der IWO), beschreibt den Grundgedanken des Projektes wie folgt: „GREEN Home soll dabei helfen, Finanzierungsinstrumente für Wohnungseigentümergemeinschaften zu entwickeln, mit denen diese den Wert ihres Eigentums schützen und umfassende Energieeffizienzmaßnahmen beschließen und umsetzen können. Diese Herausforderung ist nicht nur in Deutschland groß - in einigen Ländern Europas wurden bereits innovative Lösungsansätze für die Sanierung von Gebäuden entwickelt, die sich im Eigentum von Wohnungseigentümergemeinschaften befinden. Daher sollen nun im Projekt „GREEN Home“ bereits erfolgreichen Handlungsansätze auf europäischer Ebene genutzt werden, um aus diesen Erfahrungen marktnahe, adaptierbare Lösungen für die deutschen Wohnungseigentümergemeinschaften zu entwickeln.“ 

Zur Sicherstellung der direkten Eignung der Ergebnisse werden die Bedürfnisse der relevanten Interessensgruppen in einem lösungsorientierten Austausch berücksichtigt. Christian Noll, geschäftsführender Vorstand der DENEFF ergänzt dies mit den folgenden Worten: "Die Energiewende im Wohngebäudebereich lässt sich nur in einer gemeinsamen Anstrengung lösen".  

 

 

Wie lässt sich am besten Sanieren und wie können Kosten eingespart werden? 

Aus einer Studie, die vom Institut für ökologische Wirtschaftsforschung herausgebracht wurde und die sich mit energetischen Sanierungen in Wohnungseigentümergemeinschaften befasst, geht hervor, dass ein Sanierungsstau vor allem in Bezug auf die Dämmung von Kellerdecken, Fußböden und Außenwänden festgestellt werden kann. Hierbei machte sich sogar bemerkbar, dass die Anzahl nachträglicher Dämmungen von WEGs deutlich unter jener der Immobilien von Wohnungsunternehmen oder privaten Eigentümern liegt.   

 

Grundsätzlich gilt, dass sich Sanierungen häufig schon nach absehbarer Zeit für Eigentümer rechnen und langfristig Kosten eingespart werden können. Häufig gibt es in solchen Fällen sogar bestimmte Zuschüsse vom Staat. Durch bauliche und technische Maßnahmen lassen sich Immobilien so weit optimieren, dass Energieeinsparungen von mehr als 60-80% im Vergleich zum unsanierten Status möglich sind. Die Kosten und der Energieverbrauch lassen sich vor allem mittels der nachstehenden Sanierungsmaßnahmen senken: Dämmungen und ein Neueinbau von Fenstern spielen eine wichtige Rolle bei der Senkung des Energieverbrauchs und weisen somit ein hohes Energieeinsparpotenzial auf. Auch der Austausch alter Heizkörper bzw. eine Modernisierung dieser, spielen eine zentrale Rolle bei der langfristigen Einsparung von Kosten- und Energie. Ein weiteres Thema, das der energetischen Sanierung zuzuordnen ist, ist die Integration von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung.  

Wichtig bei der Sanierung ist, dass die Maßnahmen aufeinander aufbauen und nicht willkürlich erfolgen. Ein Beispiel hierfür wäre, dass der Einbau bzw. die Installation einer neuen Heizung wenig sinnvoll ist, wenn die Fenster beispielsweise undicht sind. Demnach kommt einer Analyse des IST-Zustandes einer Immobilie in diesem Zusammenhang eine besondere Bedeutung zu.  

 

Bei einer Sanierung sollte in der folgenden Reihenfolge vorgegangen werden:  

1. Analyse des IST-Zustandes

2. Maßnahmen aufführen und mit unterschiedlicher Priorität versehen 

3. Einholung entsprechender Angebote von Handwerkern, sodass ein Kostenplan erstellt werden kann 

4. Beantragung von Finanzierungen und Förderungen  

5. Durchführung der Sanierungsmaßnahmen  

6. Abnahme der durchgeführten Arbeiten und ggf. Beanstandung entstandener Mängel  

7. Von den Energie- und Kosteneinsparungen kann nun profitiert werden!  

 

Sollten Sie weitere Fragen oder Anmerkungen zu diesem Thema haben, so kontaktieren Sie uns die von Kathen Hausverwaltung + Immobilien GmbH. Gerne beantworten wir Ihnen Ihre Fragen zu dem Thema in den Kommentaren.  

 

0 Kommentare

Hybride Eigentümerversammlung - Das müssen Sie beachten!

 

Das Abhalten von Eigentümerversammlungen ist für Immobilieneigentümer von besonderer Bedeutung, denn hier werden alle wichtigen Entscheidungen getroffen, die in Verbindung mit dem Eigentum stehen. Die Corona-Pandemie und die damit im Zusammenhang stehenden Regelungen des Bundes und der Länder sorgten u. a. dafür, dass einige Versammlungen seit geraumer Zeit nicht mehr stattfinden konnten. Hieraus resultiert vor allem eine Verzögerung bedeutsamer Beschlüsse. Das Interesse WEG-Versammlungen online Abzuhalten bzw. die Teilnahme an online Veranstaltungen, wird aus diesem Grund immer größer und im Rahmen der WEG-Reform im Dezember 2020 wurde eine Möglichkeit dahingehend geschaffen. Was im Zuge eines solchen Zusammenkommens digitaler Art beachtet werden muss und inwieweit dieses möglich ist, erfahren Sie in diesem Blogartikel.  

 

Was ist eine Hybridversammlung? 

Eine Hybridversammlung ist eine herkömmlich physisch stattfindende Eigentümerversammlung, die es einzelnen Mitgliedern ermöglicht durch technisch realisierte Zuschaltung aus der Ferne dabei zu sein.  

 

Nachstehend die relevanten Paragraphen des Wohnungseigentümergesetzes  

§ 23 Abs. 1 S. 1 WEG:  

Angelegenheiten, über die nach dem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. 

 

§ 23 Abs. 1 S. 2 WEG: 

Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können. 

 

Was bedeutet dies und wo liegt der Unterschied zu einer reinen online Veranstaltung? 

Eine reine online Veranstaltung würde bedeuten, dass es gar kein physisches Zusammenkommen mehr gibt und in diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob eine Hausverwaltung überhaupt zu einer ausschließlich online stattfindenden Eigentümerversammlung einladen darf. Hierauf lautet die Antwort, dass den Eigentümern laut WEG weiterhin die Option eingeräumt werden muss, in Präsenzform an einer Versammlung teilnehmen zu können. Eigentümer dürfen nämlich nicht aufgrund von technischen Barrieren benachteiligt oder gar ausgeschlossen werden. Hausverwaltungen sind also auch in Zukunft dazu verpflichtet, einen Raum für Eigentümerversammlungen zu mieten/anzubieten. Allerdings besteht die Möglichkeit Beschlüsse zur Teilnahme in digitaler Form zu treffen (§ 23 Abs. 1 S. 2 WEG). Mitglieder, die verhindert sind in Präsenzform teilzunehmen, bietet sich so die Gelegenheit ebenfalls mitzudiskutieren- und abstimmen zu können. Dies ist jedoch nur dann möglich, wenn zuvor mit einem einfachen Mehrheitsbeschluss der Option zur elektronischen Teilnahme einzelner Mitglieder an Eigentümerversammlungen zugestimmt wurde. In der Beschlussfassung muss darauf geachtet werden, mit welchen Rechten die digitale Teilnahme für die jeweiligen Eigentümer einhergeht. Darüber hinaus sollten die zulässigen Kanäle der Kommunikation unbedingt im Vorhinein festgelegt werden. Es empfiehlt sich in diesem Zusammenhang Vorkehrungen hinsichtlich möglicher technischer Probleme zu treffen. Dies bedeutet, dass Eigentümer, die auf eine online Teilnahme angewiesen sind, weitere Mitglieder mit einer Vollmacht beauftragen können, sollte z. B. das WLAN mal nicht funktionieren. Auch Datensicherheit und eine Datenverarbeitung nach DSGVO sind Themen, die vorab durch Beschluss geklärt werden sollten. Bei einer Eigentümerversammlung handelt es sich um eine private Veranstaltung – aus diesem Grund sollte unbedingt im Vorfeld festgelegt werden, dass Online-Teilnehmer zum Zeitpunkt der Versammlung alleine sein müssen. Dies gewährleistet vor allem, dass die entsprechenden Mitglieder bei einer Abstimmung nicht durch Dritte beeinflusst werden. Gerade die Umsetzung dieses Punktes ist unzureichend kontrollierbar bzw. rechtlich nicht abschließend geklärt. 

 

Grundsätzlich gehen mit einer digital unterstützten Eigentümerversammlung einige Herausforderungen einher – sowohl für die Hausverwaltungen als auch für die Eigentümer selbst. Generell bringt eine hybride Eigentümerversammlung aber auch eine Vielzahl an Vorteilen mit sich: Es werden kleinere Veranstaltungsräume benötigt, wodurch geringere Kosten anfallen. Die Anzahl der Teilnehmer wird größer, denn nun können z. B. auch Investoren aus der Ferne teilnehmen oder Mitglieder, die sonst verhindert waren. In diesem Zusammenhang fallen auch hohe Anfahrtskosten weg und die “Klimabilanz” einer Eigentümerversammlung wird ggf. besser.  

 

Leider wurde das Konzept einer hybriden Eigentümerversammlung nicht rechtlich durchgeplant, sodass weiterhin rechtliche Risiken in Form einer Anfechtungsklage drohen. Grundsätzlich sollte die elektronische Teilnahme aber viele Vorteile bieten. 

 

0 Kommentare

Mieterhöhung bei Bestandsmietverträgen - Wann ist sie zulässig?

 

Bei der Optimierung von Mieterträgen wird üblicherweise zwischen Bestandsverträgen und Neuvermietungen unterschieden. In der letzten Woche haben wir einen Blogartikel zu dem Thema Mietvertragsgestaltung bei Neuvermietungen – Mit Indexmietverträgen vor der Inflation schützen veröffentlicht. Diese Woche möchten wir den Fokus auf Bestandsverträge richten und Ihnen Möglichkeiten zur Optimierung Ihrer Mieterträge vorstellen.  

 

Liegt ein Bestandsvertrag vor, so kann eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete- oder eine Anpassung nach Modernisierungsmaßnahmen erfolgen. Nebenkostenvorauszahlungen können ebenfalls angepasst werden. Voraussetzung hierfür ist, dass sich die umgelegten Bewirtschaftungskosten geändert haben.

 

 

Welche Mietbegriffe gibt es in diesem Zusammenhang? 

Zunächst einmal ist es sinnvoll, typische Mietbegriffe zu klären: Die Ist-Miete entspricht dem Mietbetrag, den der Mieter tatsächlich zahlt. Die sogenannte Marktmiete stellt die am Markt erzielbare Miete dar, die sich aus dem Angebot und der Nachfrage ergibt. Die Bestandsmiete beschreibt die durchschnittliche Miete im relevanten Teilmarkt und die ortsübliche Vergleichsmiete stellt einen Maßstab für eine Mieterhöhung bei nicht preisgebundenem Wohnraum dar (Mietspiegel; §558 Abs. 1 und 2 BGB). 

 

Was ist eine Kappungsgrenze?  

Die Gesetzesgrundlage der Kappungsgrenze ist im § 558 Abs. 3 BGB geregelt und sagt aus, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20% steigen darf. Hierbei darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten werden (Ist-Miete < Ortsübliche Vergleichsmiete). In angespannten Gebieten gilt eine Erhöhung um maximal 15% und hierzu gehört u.a. auch Berlin.  

  

Muss eine Mieterhöhung an die ortsübliche Vergleichsmiete begründet werden? 

Ja, denn es gibt eine sogenannte Begründungspflicht. Dies bedeutet, dass eine Mieterhöhung durch den Vermieter bzw. Eigentümer argumentiert werden muss. Der Vermieter muss dem Mieter in diesem Zusammenhang mitteilen, dass die bislang gezahlte Miete niedriger ist, als die ortsübliche Vergleichsmiete und verständlich ausführen, dass die künftig geforderte Miete die ortsübliche Miete nicht übersteigt. Hierbei können sich Vermieter insbesondere am § 558a BGB orientieren, der notwendige Begründungsmittel zum Inhalt hat.  

Besonders die nachstehenden drei Punkte des Paragraphen sind für Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung von Nutzen und gelten jeweils als Stütze zur Begründung: 

-Mietspiegel --> §§ 558c und 558d: Der Mietspiegel ermöglicht einen Überblick der ortsüblichen Vergleichsmieten einer Stadt und kann von Vermietern als ein Instrument zur Mieterhöhung genutzt werden. Sollte ein Vermieter mithilfe des Mietspiegels eine Mieterhöhung erwirken wollen, so muss sich dieser im sogenannten Erhöhungsschreiben explizit auf diesen beziehen. Der Mietspiegel gliedert nach Wohnlage, Beschaffenheit (Gebäudealter), Ausstattung und Wohnungsgröße.  

-Bestellung und Beifügen eines Gutachtens durch einen Sachverständigen (öffentlich bestellt und vereidigt) -> kann unter Umständen sehr kostspielig für den Vermieter werden 

-Die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen: Hierbei muss beachtet werden, dass der Mietpreis einer solch geringen Anzahl an Vergleichswohnungen nicht automatisch der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Aus diesem Grund sollte die gesetzeskonforme Miethöhe mithilfe des Mietspiegels untersucht werden.

 

Wie verhält sich eine Mieterhöhung bei Modernisierungen 

Der §559 BGB regelt die Gesetzesgrundlagen zur Mieterhöhung nach Modernisierungen. Modernisierungen sind jene baulichen Maßnahmen, die zu einer Wohnwertverbesserung beitragen oder eine Einsparung von Energie und Wasser zur Folge haben (§ 555b BGB). Reparaturen sind keine Modernisierungsmaßnahmen. Seit dem 01.01.2019 dürfen Vermieter die pro Jahr anfallende Miete um bis zu 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Zuvor waren es 11%. Es gilt zu beachten, dass Modernisierungsmaßnahmen mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten angekündigt werden müssen (§555c Abs. 1 BGB). Dies muss in Textform geschehen. Laut § 555d BGB wird grundsätzlich vorgesehen, dass der Mieter Modernisierungsarbeiten zu dulden hat. Die Absätze 2 bis 5 des Paragraphen regeln hierbei Ausnahmen, sprich die Voraussetzungen unter denen ein Mieter einen Härteeinwand geltend machen kann. Der § 555e regelt das Sonderkündigungsrecht des Mieters aufgrund von Modernisierungen. Dieses Recht greift auch bei Zeitvermietung oder einem Kündigungsausschluss. Hierbei gilt jedoch, dass Modernisierungen, die die Miethöhe nur geringfügig beeinflussen, von einer Kündigung ausgeschlossen sind.  

 

Das Ziel von Maßnahmen zur Modernisierung ist im Grunde genommen eine Verlagerung der Brutto-Mietbestandteile. Das bedeutet, dass eine Optimierung der Bewirtschaftungskosten stattfindet und die Heiz- und Betriebskosten nach erfolgreicher Durchführung sinken. Die Kaltmiete wird in diesem Zusammenhang erhöht.  

 

Sie möchten mehr zu dem Thema erfahren? 

Sollten Sie Eigentümer sein und sich für das Thema interessieren, so kontaktieren Sie unser Team der von Kathen Hausverwaltung + Immobilien GmbH. Gerne beraten wir Sie zu dem Thema und sorgen dafür, dass ihr Eigentum optimal- und zu den besten Konditionen vermietet ist. 

 

0 Kommentare