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Fortbildung und Zertifizierung für WEG-Verwalter

Die WEG-Reform 2020 geht mit vielerlei Änderungen im Bereich der Hausverwaltung einher. Welche baulichen Veränderungen nach der WEG-Reform zum 01.12.2020 zu beachten sind, kann hier nachgelesen werden. In diesem Blogartikel soll geklärt werden, welche Anforderungen an die Fortbildung von Immobilienverwaltern gestellt werden 

 

Was gibt es für Veränderungen in puncto Zertifizierung?  

Laut § 19 Abs. 2 WEG Nr. 6 gilt, dass die Wohnungseigentümer mit entsprechender Mehrheit festlegen können, ob der Verwalter zertifiziert sein muss oder nicht. Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters ist nicht notwendig, wenn weniger als ein Drittel der Eigentümer von ihrem Recht Gebrauch machen, danach zu verlangen. Sprich die Eigentümer haben von nun an das Recht, nach einem zertifizierten Verwalter zu verlangen. Hierbei ergibt sich eine Ausnahme, wenn eine Wohnung aus weniger als neun Sondereigentumsrechten besteht und durch den Eigentümer selbst verwaltet wird.  

 

Ab wann muss eine entsprechende Zertifizierung vorliegen? 

Diejenigen Verwalter, die bislang noch keine Objekte verwaltet haben, können bis Dezember 2022 noch von Wohnungseigentümergemeinschaften beschäftigt werden, ohne, dass eine entsprechende Zertifizierung vorliegt 

Für eine entsprechende Zertifizierung haben Verwalter, die bislang nicht zertifiziert waren, aber den Beruf bereits ausüben, bis zum 24. Juli 2024 Zeit. Bis zu diesem Datum, gilt der Status dieser bereits bestellten Verwalter gegenüber Wohnungseigentümergemeinschaften als zertifiziert. 

Die sogenannte Fortbildungspflicht für Verwalter gilt weiterhin und unabhängig von voranstehendem. Hierbei müssen weiterhin innerhalb von drei Jahren, 20 Stunden Fortbildung nachgewiesen werden.  

 

Wie gestaltet sich die Prüfung einer solchen Zertifizierung 

Der §26a Abs. 1 regelt für die Form der Prüfung lediglich, dass sie vor eine Industrie- und Handelskammer nachgewiesen werden muss. Der Geprüfte muss in diesem Zusammenhang unter Beweis stellen, dass er über rechtliche-, kaufmännische- und technische Fähigkeiten verfügt, die notwendig sind, um der Tätigkeit des Immobilienverwalters nachzugehen.  

Wie sich die Prüfung für Immobilienverwalter schlussendlich in der Praxis gestaltet, ist abzuwarten. Über den Inhalt der Prüfung und nähere Bestimmungen wird erst noch entschieden und ist demnach aktuell noch unklar. 

Am Ende einer Prüfung wird es jedoch ein IHK-Zertifikat geben, das die Kenntnisse des Absolventen bestätigt und als Sachkundenachweis dient.  

 

Wie können wir als Hausverwaltung unsere Mitarbeiter vorbereiten? 

Wichtig ist, dass Veränderungen besprochen werden, sodass alle auf einem Stand sind und keine Unklarheiten entstehen. Die aktuelle Lage und wie sich die bislang besprochenen Fortbildungsmaßnahmen tatsächlich in der Umsetzung gestalten, ist abzuwarten und zum aktuellen Zeitpunkt nicht vollständig vorhersehbar. Vor allem muss geprüft werden, welcher Mitarbeiter über welche Qualifikationen verfügt, denn auch hier muss geschaut werden, inwieweit eine Zertifizierung als Verwalter überhaupt notwendig ist. Mit einem immobilienwirtschaftlichen Studium, einer immobilienkaufmännischen Ausbildung und einer Befähigung zum Richteramt ergeben sich Ausnahmen und eine Zertifizierung ist nicht notwendig. Voranstehendes regelt der Paragraf 26a Absatz 2 Satz 4 Wohnungseigentumsgesetz. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz wird in diesem Zusammenhang zur Verantwortung gezogen, diesbezüglich künftig Entscheidungen zu treffen.  

Um Unsicherheiten zu vermeiden, empfehlen wir, dass Sie die aktuelle Rechtslage genau beobachten und sich gegenseitig unternehmensintern zum Austausch anregen.  

Sollten Sie Fragen zu dem Thema haben, sind wir die von Kathen Hausverwaltung + Immobilien GmbH gerne für Sie da und stehen Ihnen unterstützend zur Seite.  

 

 

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Bauliche Veränderungen nach der WEG-Reform zum 01.12.2020

Die WEG-Reform (Wohnungsmodernisierungsgesetz) gilt seit dem 01.12.2020 und geht mit einer Vielzahl an Änderungen einher. Ein wesentlicher Bestandteil der WEG-Reform betrifft die baulichen Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum 

 

Was lässt sich unter baulichen Veränderungen verstehen?  

Als bauliche Veränderung gilt jede vom Aufteilungsplan abweichende permanente und grundlegende Transformation des gemeinschaftlichen Eigentums. Voranstehendes betrifft vor allem Bauwerke, aber auch unbebaute Grundstücke. Wie sich in diesem Zusammenhang und im Rahmen der WEG-Reform Beschlussgrundlagen und Stimmanteile gestalten, soll nachstehend geklärt werden.  

Hierbei wird von nun an zwischen privilegierten baulichen Veränderungen und anderen baulichen Veränderungen unterschieden 

 

Welche Mehrheit entscheidet und wie setzen sich Kostenverteilungen zusammen?  

Für jede bauliche Veränderung ist ein Beschluss und somit eine Beschlussgrundlage notwendig. Hieran hat sich durch die WEG-Reform nichts verändert. Im Rahmen der WEG-Reform reicht nun in der Regel eine einfache Mehrheit derjenigen Eigentümer aus, die an einer Eigentümerversammlung teilnehmen. Eigentümer können in Präsenzform teilnehmen, online (nach vorherigem Beschluss) oder aber von einem Vertretungsberechtigten vertreten werden.  

 

Generell gilt, dass die baulichen Veränderungen nun mit einer einfachen Mehrheit beschlossen werden können. Hierbei müssen jedoch folgende zwei Abstimmungsszenarien beachtet werden 

 

A) Wenn 2/3 der Eigentümer, die auch über die Hälfte der Miteigentumsanteile besitzen, für eine Veränderung stimmen, so müssen die Kosten von allen Eigentümern getragen werden. In diesem Zusammenhang wird allerdings vorausgesetzt, dass die Kosten für die Maßnahmen verhältnismäßig sind. Außerdem sind Kosten von allen Eigentümern zu tragen, wenn sich die Belastung einer Investition, durch Erträge, innerhalb eines bestimmten Zeitraums wieder einbringen lässt.  

 

B) Es stimmen mehr als die Hälfte der MEA aber weniger als 2/3 der Eigentümer (und 50% der MEA) für eine Maßnahme. In diesem Fall tragen die Kosten der Maßnahme und deren Folgekosten nur die Eigentümer, die auch mit Ja abgestimmt haben. Das hat zur Folge, dass ein “Trittbrettfahrerverhalten” im Sinne einer taktischen Abstimmung möglich ist. Dieser Effekt ist sicherlich nicht wünschenswert - wird aber dazu führen, dass einige Maßnahmen aus Angst der Eigentümer die Kosten mit einer geringen Mehrheit alleine tragen zu müssen, gar keine Mehrheit in der Abstimmung findet. Oder es können Eigentümer gezielt offene Abstimmungen ausnutzen und Ihre Stimme zurückzuhalten. Ferner haben Eigentümer, die bevollmächtigt sind, noch mehr Möglichkeiten sich individuelle Vorteile zu verschaffen. Leider sind dies unerwünschte Nebeneffekte, die der Gesetzgeber außer Acht gelassen hat. Empfehlenswert ist es daher über bauliche Veränderungen schriftlich oder per Abstimmungstool abstimmen zu lassen, um entsprechende taktische Verhaltensanpassungen zu minimieren. Ganz zu verhindern ist dies jedoch nicht. Sofern ein vertrauensvolles Verhältnis unter den Eigentümern herrscht, kann jedoch im Rahmen einer entsprechenden Diskussion im Vorfeld der Abstimmung auf eine 2/3 Mehrheit vertraut werden. 

 

Was lässt sich unter privilegierten baulichen Veränderungen verstehen? 

Privilegierte Maßnahmen sind diejenigen, die auch ohne Mehrheit der Eigentümer, individuell durchgesetzt werden können. Hierbei wird vorausgesetzt, dass derjenige, der eine solche Veränderung durchführen möchte, auch für die Kosten aufkommt. Gegebenenfalls können in diesem Zusammenhang die Gemeinschaft der Eigentümer und einzelne Mieter, die sich nicht finanziell an dem Vorhaben beteiligen, von der Nutzung der baulichen Veränderung ausgeschlossen werden.  

Die nachstehenden vier Maßnahmen werden vom Gesetzgeber als privilegiert erachtet 

Als privilegierte Maßnahmen gelten barrierefreie Aus- und Umbauten, die Herstellung oder Verbesserung der Ladeinfrastruktur zur Schaffung und Vorantreibung von Elektromobilität, Einbruchschutzmaßnahmen und Maßnahmen, die die Telekommunikation vereinfachen und beschleunigen.  

Ein Anspruch besteht im Hinblick auf das ‘ob’. Wie ein solches Vorhaben letztendlich durchgeführt wird, sollte im Rahmen der Eigentümerversammlung beschlossen werden. 

 

Was lässt sich unter anderen baulichen Veränderungen verstehen? 

Als andere bauliche Veränderungen gelten diejenigen, die über Instandhaltung, Instandsetzung, sprich über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen und nicht zu den privilegierten Maßnahmen gehören.  

Sollte kein Mehrheitsbeschluss gefasst werden bzw. die Gemeinschaft entscheidet sich gegen eine Maßnahme, so kann eine gerichtliche Beschlussersetzungsklage gestellt werden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft, als vollrechtsfähiger Verband kann also von einem einzelnen Eigentümer vor Gericht verklagt werden und das Gerichtsurteil würde dann den verweigerten Beschluss ersetzen. Bei einem Negativbeschluss kann der einzelne Eigentümer den Beschluss anfechten, wenn er tatsächlich unangemessen benachteiligt wird.  

 

Konnten wir noch nicht all Ihre Fragen klären?  

Sollten Sie weitere Fragen zu dem Thema WEG-Reform haben, so kontaktieren Sie uns gerne. Wir, die von Kathen Hausverwaltung + Immobilien GmbH versuchen stets auf dem neusten Stand zu bleiben und bemühen uns unsere Eigentümer und Leser mit den aktuellsten Themen rund um die Immobilienwirtschaft zu versorgen 


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Facility Management - Immobilien erfolgreich managen

Häufig werden die Komplexität und Wichtigkeit eines guten Facility Managements falsch bewertet. Eigentümer haben jedoch die Verantwortung, gesetzliche Vorschriften, die mit ständigen Änderungen einhergehen und häufig unbemerkt bleiben, einzuhalten. Facility Management kann sich zudem durchaus positiv auf die Lebensdauer Ihrer technischen Anlagen auswirken, ganz zu schweigen von den Kosten, die sich durch ein gutes Energiemanagement einsparen lassen. Dies ist nur ein Ausschnitt dessen, was ein gutes Facility Management bewirken kann.  

 

Was ist Facility Management?  

Facility Management hat die Funktion, unter einer ganzheitlichen Betrachtungsweise, zwischen Gebäuden, technischer Ausstattung, dem physischen Arbeitsplatz des Menschen und organisatorischen Abläufen zu koordinieren.  

Ziel ist es, das unternehmerische Kerngeschäft nachhaltig zu unterstützen und zu gewährleisten. Somit bezieht sich Facility Management nicht lediglich auf die Gebäude, sondern trägt auch zu dem kaufmännischen Erfolg einer Unternehmung bei, indem Akteure, wie z.B. Mitarbeiter und Kunden und Prozesse im Rahmen des Facility Managements berücksichtigt werden.  

Facility Management lässt sich in strategisches” und operatives Facility Management gliedern.  

 

Was ist strategisches Facility Management?  

Das strategisches Facility Management beinhaltet langfristige Ziele. Hierbei müssen vor allem der Immobilienlebenszyklus und Unternehmens- und Geschäftsstrategien, wie z.B. Wachstums- und Reorganisationsstrategien, die mit Veränderungen einhergehen, berücksichtigt werden. Darüber hinaus müssen vorhandene Technologien und Daten vollständig genutzt werden, sodass ein strategisches Facility Management vollumfänglich und unter einer ganzheitlichen Betrachtungsweise gewährleistet werden kann. 

Wenn bereits in der Bauphase einer Immobilie ein Facility Manager herangezogen wird, so können z.B. die Möglichkeiten der Nutzung optimiert werden und effektiv 10-20% an Bewirtschaftungskosten pro Jahr gespart werden.  

Ziele des strategischen Facility Managements sind vor allem eine Steigerung der Rentabilitäteine verbesserte Gebäudenutzung und Benutzerfreundlichkeiteine Optimierung des Ressourcenseinsatzes und vor allem der Erhalt des Wertes der Anlagen.  

 

Um ein Leistungsspektrum planen zu können, erfolgt zunächst einmal eine BestandsaufnahmeIn diesem Zusammenhang wird festgestellt, in welchen Bereichen die Anforderungen der Nutzer, sowohl kurz-, lang- als auch mittelfristig verbessert werden können. Darüber hinaus werden die Gebäude und Anlagen erfasst.  

 

Unternehmen die darüber nachdenken, ein externes FM Unternehmen zu beauftragen, sollten vorher die Wertschöpfungstiefe festlegen und die Vor- und Nachteile einer Fremdvergabe abwägen. Vorteile sind vor allem, dass aufgrund der Erfahrung des FM Unternehmens Kosten gespart werden können und, dass das Outsourcen bestimmter Aufgaben, eine Fokussierung auf das Kerngeschäft ermöglicht, was durchaus profitabel sein kann. Nachteile wären möglicherweise, dass die Leistungen des FM Teams nicht ausreichend überwacht werden können. In jedem Fall ist es wichtig, das Augenmerk auf die Vertragsgestaltung zu legen.  

Im Rahmen des strategischen Facility Managements muss nun eine Aufbau- und Ablauforganisation festgelegt werden, um zu bestimmen, wer wann und zu welchem Zeitpunkt, wie häufig, welche Leistungen erbringt und wie diese Leistungen erbracht werden. Hierbei werden Funktionen und Funktionsträger abgestimmt, sodass ein reibungsloser Ablauf gelingen kann.  

 

Was ist operatives Facility Management?  

Im Rahmen des operatives Facility Management werden kurz- und mittelfristige Handlungsentscheidungen getroffen, um Vorgehensweisen umzusetzen. Das operative Facility Management setzt sich aus dem kaufmännischen-, technischen- und infrastrukturellen Gebäudemanagement, aus dem Flächenmanagement und verschiedenen Leistungen zusammen. 

Hierbei werden alle Aufgaben durchgeführt, die notwendig sind, um ein Gebäude optimal zu betreiben. EnergiemanagementModernisierungenWartungenInspektionen und Instandhaltungen sind nur ein Ausschnitt dessen, was tatsächlich im Rahmen des operativen Facility Managements geleistet wird.  

 

Lohnt es sich ein Facility Unternehmen zu beauftragen?  

Zunächst einmal verfügen gute FM Unternehmen über die nötige Expertise, Ihre Liegenschaft optimal zu verwalten und zu bewirtschaften, wodurch sich im besten Fall sogar Kosten, wie z.B. Gebäude-, Infrastruktur- und Betriebskosten einsparen lassen. Der Immobilienlebenszyklus und somit die technische- und wirtschaftliche Lebensdauer und der Wert Ihrer Gebäude und Anlagen können sich im Rahmen eines guten Facility Managements positiv entwickeln.  

Inwieweit ein externes Facility Management für Sie in Frage kommt, müssen Sie abwägen und vor allem darüber entscheiden, welche der zu erbringenden Aufgaben, an einen externen Dienstleister abgegeben werden sollen. Ist also der strategische Stellenwert einer Leistung hoch und Ihre Fähigkeit diese Leistung zu erbringen gering, so macht es Sinn über eine Fremdvergabe nachzudenken. Hierbei ist es wichtig, die Wertschöpfungstiefe zu bestimmen.  

Ein gut überlegtes Facility Management und das Outsourcen bestimmter Aufgaben lohnt sich und ermöglicht es Ihnen, sich voll und ganz auf Ihr Kerngeschäft zu konzentrieren.  

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Berliner Mietendeckel - Kritik und Folgen aus Sicht einer Hausverwaltung

Der Bevölkerungszuwachs der vergangenen Jahre in der deutschen Hauptstadt führt zu einem Anstieg der Mietpreisentwicklung am Berliner Wohnungsmarkt. Darüber hinaus führen reduzierte Haushaltsgrößen zu einem steigenden Wohnraumbedarf. In diesem Zusammenhang muss ein Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geschaffen werden, um den immer teurer werdenden Preisen für Wohnraum entgegenzuwirken. Welchen Einfluss hat der Berliner Mietendeckel?  

 

Das Gesetz zur Mietbegrenzung (Artikel 1 MietenWoG Bln) 

Das Gesetz zur Mietbegrenzung im Berliner Wohnungswesen trat am 23. Februar 2020 in Kraft und sorgt für zahlreiche Kritik, sowohl auf Mieter- als auch auf Vermieterseite. Das Gesetz soll erst einmal für fünf Jahre steigende Mieten verhindern. Der Mietendeckel hat einen erheblichen Einfluss auf die Markt- und Bestandsmieten und demnach einen starken Einfluss auf Immobilienwerte in Berlin 

 

Kritik an der Mietpreisobergrenze  

Statements von Experten weisen darauf hin, dass eine Mietpreisobergrenze mit negativen Folgen einherginge. Gemäß einer Stellungnahme des ZIA, sei der Gesetzestext zur Mietbegrenzung nicht rechtmäßig und verstoße gegen Vertrags- und Eigentumsfreiheit. Darüber hinaus verfüge Berlin über keine entsprechende Gesetzgebungskompetenz.   

Ferner orientiert sich die Mietobergrenze an den Werten des Mietspiegels von 2013 und es gibt keine Aufschläge für Denkmalschutz, Luxusausstattung, Möblierung oder kleinere Wohnungen.  

Die Lageeinteilung und damit Preisaufschläge, gestalten sich recht fragwürdig: Eine befahrene Hauptstraße in Charlottenburg gilt als gute Lage, wohingegen Straßen in der Nähe des Potsdamer Platzes als einfache Wohnlagen beschrieben werden. Auf die “Mikrolage” wird keine Rücksicht genommen – eine höchst ungerechte Einteilung. Die fünf vorgesehenen Zusatzmerkmale sorgen auch für keine gerechte Bewertung – so ist z.B. bei denkmalgeschützten Immobilien gar kein Energieausweis notwendig, somit kann dieser auch nicht als Positivmerkmal herangezogen werden und denkmalgeschützte Immobilien werden gegenüber anderen Immobilien diskriminiert, obwohl sie eine entsprechende Aufwertung erfahren sollten. Wie im Sozialismus üblich, wird alles in einen “Topf geworfen”. 

 

Besonders die Vertragsgestaltung über Wohnraum sorgt auf Mieterseite für starke Unsicherheit, sofern es Wohnungssuchenden überhaupt gelingt, am ohnehin vom Nachfrageüberhang geprägten Berliner Wohnungsmarkt fündig zu werden. Hierbei setzen Vermieter im Rahmen der Vertragsgestaltung auf eine Rückzahlung der Differenzbeträge und eine höhere “Schattenmiete”, sollte das Gesetz zur Mietpreisbegrenzung nicht verfassungskonform sein. 

 

Ferner wird in zuvor rechtmäßig abgeschlossene Verträge eingegriffen. So konnten kleinere Wohnungen gem. Berliner Mietspiegel 2019 für über 13 €/m² rechtmäßig vermietet werden. Dieselben Wohnungen sind laut Berliner Mietendeckel nur noch für ca. 6,50 €/m² ab dem 22.11.2020 zu vermieten. Die wirtschaftlichen Folgen solcher Eingriffe sind fatal. Das Potenzial für Kreditausfälle ist groß. 

 

Mittel- und langfristige Folgen des Berliner Mietendeckels

Eine Wertänderung von Immobilien und geringere Renditen führen vor allem auf Investorenseite zu Ungewissheit. Instandsetzungen, Instandhaltungen und Modernisierungen können in diesem Zusammenhang künftig vernachlässigt werden und die Investitionsattraktivität lässt nach. Langfristig können mangelnde Instandhaltungsmaßnahmen zu einem Verfall von Immobilien führen.  

Unter dieser Entwicklung leidet auch die Baubranche und kleinere Handwerksbetriebe. Aufgrund wegfallender Aufträge oder nicht zahlungsfähiger Auftraggeber, sorgen zuvor in Boomzeiten aufgebaute Überkapazitäten für das Risiko, die Arbeitslosigkeit zu erhöhen oder zur Insolvenz zu führen. 

 

Der Mietendeckel sorgt zwar für niedrigere Mieten, vernachlässigt hierbei allerdings den Entwicklungsprozess von Wohnimmobilien. 

Für private Eigentümer könnte der Berliner Mietendeckel existenzbedrohende Auswirkungen haben. Dies kann vor allem eine Schwächung der privaten Altersvorsorge zur Folge haben und Vermieter zum Verkauf ihrer Immobilien zwingen.  

Teilweise reichen die reduzierten Mieteinnahmen nicht mehr aus, um eine Anschlussfinanzierung in ausreichender Höhe zu erhalten. Mit dieser Unsicherheit sind hohe administrative Kosten verbunden. Informationsschreiben, Verhandlungen und Neubewertungen müssen in diesem Zusammenhang berücksichtigt werden und auch der Faktor Zeit spielt eine erhebliche Rolle. Eine schnelle Entscheidung über die Rechtmäßigkeit der Mietpreisobergrenze könnte diese Kosten vermeiden und Risiken für Rezessionen verhindern.  

 

Durch reduzierte Mieten können zum Teil die Kreditzinsen nicht mehr bedient werden und die Gefahr einer Bankenkrise besteht, sollten berlinweit im November die Mieten herabgesetzt werden. Auch durch die Coronakrise bedingt sind die Kreditausfallrisiken derzeit hoch. Der Mietendeckel sorgt für weitere Unsicherheit und bürgt das Potenzial eine lokal ausgelöste Banken- und Immobilienkrise zu verursachen. Die vorgesehenen Härtefallanträge greifen nur unzureichend. 

 

Der administrative Aufwand für Eigentümer und Verwaltungen ist durch den Mietendeckel extrem hoch. Pro Mieter sind mehrere Schreiben und zum Teil Vor-Ort-Besichtigungen notwendig. Porto- und Papierkosten sind neben dem erhöhten Personalaufwand durch die Verwaltungen zu tragen. Oftmals prozentual vereinbarte Verwalterhonorare sinken jedoch gleichzeitig durch fallende Mietpreise. Um es überspitzt auszudrücken, muss Personal eingestellt werden, um die bürokratische Beschäftigungstherapie zu bewerkstelligen, nur um anschließend aufgrund der höheren Kosten und den geringeren Einnahmen Personal entlassen zu müssen - “Sozialpolitik von der besten Seite. 

 

Dem Nachfrageüberhang muss entgegengewirkt werden, indem neuer Wohnraum geschaffen wird. Dies setzt voraus, dass Bauvorhaben genehmigt werden und die Bauaktivität in Berlin steigt. Leerstandsquoten liegen aktuell unter einem Prozent. Ein reduzierter Mietzins und mangelnde Bauaktivität, bewirken weiterhin eine hohe Nachfrage und keineswegs eine nachhaltige Lösung, die zu einem Gleichgewicht führt. 

 

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass jeder Tag mit dem Berliner Mietendeckel zu extrem hohen wirtschaftlichen Verlusten und sehr großer Unsicherheit führt - mal abgesehen vom Konfliktpotenzial zwischen Mietern und Vermietern. Auch den Mietern ist keineswegs geholfen, denn gerade die Geringverdiener profitieren kaum von einer Herabsenkung der Miete, da diese in der Regel schon in günstigen Wohnungen leben – vielmehr wird die Chance für Geringverdiener eine geeignete Wohnung zu finden, dramatisch reduziert, da diese durch die steigende Nachfrage mit Mietinteressenten mit hervorragender Bonität “konkurrieren”. Als Verwaltung können wir den vielen Mietinteressenten kaum behilflich sein – oftmals mit tragischen Einzelschicksalen. Der Mietendeckel subventioniert die gutverdienenden und benachteiligt die geringverdienenden Mietinteressenten.  Um Ausweichverhalten der Vermieter zu vermeiden, sind weitere regulatorische Maßnahmen und Strafen notwendig – ein politischer Irrweg, der in den Wohnungssozialismus führt und leider niemanden hilft.

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Zensus 2022 - Das sollten Sie als Immobilienverwalter und Eigentümer wissen

Der Zensus 2021/2022 ist eine registergestützte Bevölkerungszählung. Verbunden wird diese mit einer Gebäude- und Wohnungszählung und erweitert durch eine Stichprobe.

 

Bestandsaufnahmen von Einwohnerzahlen sind erforderlich, um verlässliche Basiszahlen zu verzeichnen und somit Entwicklungen zu gewährleisten. Hierfür wird primär Datenmaterial aus Verwaltungsregistern herangezogen. Auf diese Weise muss der Großteil der Einwohner und Einwohnerinnen der Bundesrepublik Deutschlands keine Auskunft leisten.  

 

Zensus 2021 auf 2022 verschoben  

Der Zensus dient der Ermittlung der Anzahl der Einwohner und Einwohnerinnen der Bundesrepublik Deutschlands, welchen Beschäftigungen diese nachgehen und wie sie wohnen.  

Aufgrund mangelnder Zeit zu Vorbereitungszwecken und kaum stattfindender Eigentümerversammlungen durch die Corona-Krise, soll der europaweite Zensus 2021 um ein Jahr verschoben werden.  

Stattfinden soll der Zensus, der i.d.R. alle zehn Jahre durchgeführt wird, am 15.05.2022.  

Der Bundestag beschäftigt sich aktuell noch mit Einzelheiten des Beschlusses und auch die Zustimmung des Bundesrats muss noch erfolgen.  

 

Welche Informationen benötigen Hausverwaltungen?  

§10 Abs. 1 ZensG regelt die Erhebungsmerkmale für die Gebäude- und Wohnungszählung und diese gestalten sich als umfangreicher als noch vor zehn Jahren. Hierbei werden für Wohnungen z.B. Daten zur Leerstandsdauer, zum Leerstandsgrund und über die Höhe der Nettokaltmiete abgefragt.  

Darüber hinaus muss in diesem Zusammenhang Auskunft über die Größe und die Anzahl der Räume einer Wohnung gegeben werden, Angaben zum Baujahr des Gebäudes gemacht werden und sogar Energieträger und Heizungsart genannt werden. Letzteres führte vor allem in Verwalterkreisen zu erheblicher Kritik.  

Ob eine Wohnung über Bad und WC verfügt, wird beim Zensus 2022 nicht mehr abgefragt.  

 

Was wird von Hausverwaltungen übernommen? 

Als Auskunftspflichtige gelten sowohl Eigentümer als auch Immobilienverwalter oder sonstige Verfügungs- und Nutzungsberechtigte des Wohnraums.  

Die statistischen Landesämter werden die benötigten Daten zunächst bei den Immobilienverwaltern erfragen. Sollten diese nicht vollständig vorliegen, so können die Verwalter entweder alle benötigten Unterlagen zu Nutzern des Wohnraums und zum Gebäude zusammentragen und dem jeweiligen statistischen Landesamt übermitteln oder aber eine Bestands- und Eigentümerliste erstellen, sodass Informationen bei den Eigentümern direkt erfragt werden können. Der Verwalter muss die Eigentümer in diesem Fall über die Erhebungsmerkmale für Gebäude- und Wohnungszählung in Kenntnis setzen. Als Immobilienverwalter können Sie also entscheiden, ob Sie die vollständige Auskunft erteilen, oder ob sie die Auskunftserteilung dem Eigentümer überlassen. Hierbei sind voranstehende Vorschriften einzuhalten.  

Wenn Sie als Verwalter die vollständige Auskunft erteilen, so sollte die Aufwandsentschädigung vorab im Verwaltervertrag vereinbart werden oder per WEG-Beschluss erfolgen und mittgeteilt werden.  

 

Wie hoch ist der Arbeitsaufwand für Hausverwaltungen? 

Wie hoch der Arbeitsaufwand für eine Hausverwaltung ist und ob Sie als Immobilienverwalter die vollständige Auskunft erteilen sollten oder nicht hängt von verschiedenen Faktoren ab und bedarf individuell guter Überlegung. Hierbei stellt sich in erster Linie die Frage, ob Sie über alle notwendigen Daten verfügen und wenn dies nicht der Fall ist, mit wieviel Aufwand dieser Prozess verbunden wäre. Darüber hinaus spielt natürlich der Punkt Vergütung eine erhebliche Rolle. Steht die Vergütung in einem für Sie tragbaren Verhältnis zum Arbeitsaufwand? Wenn ja, denken Sie darüber nach, eine vollständige Auskunft zu erteilen. 

 

Wir unterstützen Sie gerne  

Wir die von Kathen Hausverwaltung + Immobilien GmbH stehen den Eigentümern unseres Verwaltungsbestandes gerne unterstützend zur Seite und erteilen nach Vereinbarung selbstverständlich vollständige Auskunft über Ihr Wohneigentum. Bei Fragen melden Sie sich gerne bei uns. 

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Existenzgründung mit Gründungszuschuss oder Gründerkredit - Wege in die Selbstständigkeit im Bereich Immobilien

Sie spielen mit dem Gedanken sich selbstständig zu machen und überlegen, welche Fördermittel für Sie in Frage kämen? Egal, ob Sie zurzeit arbeitssuchend sind oder bereits Ihre Traum-Existenz geplant haben – wir zeigen Ihnen in diesem Artikel verschiedene Möglichkeiten auf, wie der Weg in die Selbstständigkeit gelingen kann.  

 

Was ist ein Gründungszuschuss?  

 

Seit 2007 ermöglicht die Bundesagentur für Arbeit Förderungen von Existenzgründungen durch Gründungszuschüsse für Arbeitslose. Hierbei wird der Arbeitsuchende finanziell unterstützt, sodass ein Weg in die Selbstständigkeit realisierbar ist. Ein Gründungszuschuss ist keine Pflichtleistung der Bundesagentur für Arbeit, sondern eine Ermessensleistung, für die Sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen müssen.  

 

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt werden?  

 

Um einen Gründungszuschuss zu erhalten, müssen Sie zu Beginn der Selbstständigkeit einen Restanspruch von 150 Tagen auf Arbeitslosengeld nachweisen.  

 

Bei der Identifizierung Ihrer Idee und der damit im Zusammenhang stehenden Existenzgründung, sollten Sie darauf achten, dass Sie über die notwendigen Kenntnisse verfügen, um diese erfolgreich umzusetzen. Ob ein entsprechendes Know-how vorhanden ist und ob das Vorhaben erfolgversprechend ist, wird von fachkundigen Stellen, wie z.B. der HWK, IHK oder Banken geprüft. In diesem Zusammenhang müssen Sie sowohl Lebenslauf als auch einen Business Plan für 12 Monate vorlegen, der Auskunft über die Wirtschaftlichkeit Ihrer Unternehmung gibt.  

 

Eine weitere Voraussetzung ist, dass Sie der Tätigkeit hauptberuflich nachgehen und somit Ihrer Arbeitslosigkeit ein Ende setzen.  

 

Existenzgründung mit einer Haus- und Grundstücksverwaltung? 

 

Haus- und Grundstücksverwaltungen sind sehr krisensicher und stellen eine durchaus profitable Möglichkeit der Existenzgründung dar. Um eine Hausverwaltung zu gründen, müssen Sie selbstverständlich über gewisse Kenntnisse und Fähigkeiten verfügen. Im besten Fall haben Sie eine Ausbildung zur Immobilienkauffrau bzw. Immobilienkaufmann oder ein Studium in der Immobilienwirtschaft absolviert.

 

Nach Einstieg in die Selbständigkeit mit einer Haus- und Grundstücksverwaltung, sollten Sie über ein gut ausgebautes Kontaktnetzwerk, eine funktionierende Buchhaltung, die nötigen Marketingkenntnisse und die richtige Computersoftware verfügen.  

 

Das Lizenzsystem der von Kathen Hausverwaltung gewährleistet genau dies: Eine Gründung einer Hausverwaltung nach bewährtem System, mit etablierter Marke, Prozessen, Unterstützung bei Buchhaltung und Software - kurz gesagt eine Anleitung, wie Sie Ihre Hausverwaltung erfolgreich aufbauen.

 

Über welchen Zeitraum wird der Gründungszuschuss gezahlt und wie setzt er sich zusammen?  

 

Sollten Sie alle Voraussetzungen erfüllen und infolgedessen finanzielle Unterstützung der Bundesagentur für Arbeit erhalten, so können Sie den Weg in die Selbstständigkeit wagen. Der Gründungszuschuss wird Ihnen zunächst einmal für 6 Monate gezahlt. Er setzt sich aus der Höhe Ihres zuletzt erhaltenen Arbeitslosengeldes plus 300 EUR für die Sozialversicherung zusammen.  

 

Nach Ablauf der 6 Monate, haben Sie die Möglichkeit einen sogenannten Weitergewährungsantrag zu stellen. Bei Nachweis intensiver geschäftlicher Aktivitäten und der erneuten Formulierung eines Rentabilitätsplanes, kann Ihnen der Gründungszuschuss für weitere 9 Monate gewährt werden. Sollte Ihrem Antrag stattgegeben werden, so erhalten Sie weiterhin den monatlichen Pauschalbetrag in Höhe von 300 EUR, allerdings kein Arbeitslosengeld mehr.  

 

Der Gründungszuschuss ist steuerfrei und muss nicht zurückgezahlt werden. Lediglich der Gewinn, den Sie im Rahmen Ihrer Selbstständigkeit erwirtschaften, muss versteuert werden.  

 

Zukünftige Lizenzpartner: Gründungszuschuss?  

 

Sicherlich stellen Sie sich die Frage, ob eine Unternehmensgründung als selbstständiger Franchise-Nehmer oder Lizenzpartner förderfähig ist.  

Die Unterstützung einer Unternehmensgründung im Rahmen eines Lizenz- oder Franchisesystems durch einen Gründungszuschuss ist grundsätzlich möglich. Genauere Details erfragen Sie bitte bei Ihrer Bundesagentur für Arbeit vor Ort.  

 

Gibt es Alternativen zum Gründungszuschuss der Bundesagentur für Arbeit?  

 

Ja! Eine weitere interessante Möglichkeit stellt der ERP-Gründerkredit der Kreditanstalt für Wiederaufbau dar. Der ERP-Gründerkredit fördert Existenzgründer und Unternehmensnachfolger, Selbstständige und Freiberufler sowie Unternehmen, die weniger als 5 Jahre am Markt sind. Gefördert werden alle im Rahmen einer Unternehmung anfallenden Tätigkeiten, wie z.B. notwendige Investitionen, Betriebskapital etc. Hierbei gilt im Rahmen des ERP-Kredites ein derzeit reduzierter Zinssatz von 1,00 bis 2,12% pro Jahr, bei einer Rückzahlungsdauer von bis zu 10 Jahren und einer Tilgungsfreien Zeit von maximal 2 Jahren zu Beginn der Laufzeit.  

 

Sollten Sie über eine Unternehmensgründung als selbständiger Lizenzpartner nachdenken, würden wir Sie gerne in einem unverbindlichen Gespräch hierzu beraten. Vereinbaren Sie jetzt einen individuellen Termin zur Klärung erster Fragen und für eine Kurzpräsentation des Lizenzsystems von Kathen Hausverwaltung + Immobilien GmbH. Wir beantworten Ihnen auch, welche finanziellen Voraussetzungen erfüllt sein müssen und welche Einstiegsmöglichkeiten es gibt.

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Onlinemarketing für Hausverwaltungen und Immobilienunternehmen: Interview mit Herrn Dr. Plasse

Durch eine rasante digitale Entwicklung in Immobilienunternehmen und einem damit einhergehenden bedeutsamen Wandel ergeben sich neue Möglichkeiten im Rahmen des Marketings. Der Einsatz von Social Media für Immobilienunternehmen ist von immer größerer Bedeutung. Besonders junge Unternehmen können unter dem richtigen Einsatz verschiedener Social Media Plattformen nachhaltige Erfolge im Onlinemarketing erzielen. Doch nicht alle Unternehmen verfügen über die Ressourcen und das Know-how für ein erfolgreiches Onlinemarketing im Bereich Immobilien. Gerade für Hausverwaltungen bietet Social Media ein großes Kundenpotenzial, da wenig Unternehmen hier wirklich präsent sind. Hier gilt es zunächst intern zu klären, wie viel Ressourcen man im Bereich Onlinemarketing zur Verfügung hat und auf welche externe Expertise zurückgegriffen werden kann. Wie kann ein erfolgreicher Social Media Auftritt gestartet werden? Wir haben Herrn Dr. Michael Plasse, Geschäftsführer der OM-Mediengruppe KG und ehemals Verlagsleiter des Spiegels und Geschäftsführer des manager magazins im Rahmen eines Interviews befragt.  

  

Herr Dr. Plasse, Was macht den Bereich Marketing im Rahmen des Verlagswesens so spannend für Sie?

   

Marktorientiertes Denken und Handeln spielt im Verlagsgeschäft eine herausragende Rolle. Erfolgreich ist nur, wer seine Zielgruppen im Leser- wie im Werbemarkt fortlaufend im Auge behält. Insofern ist Marketing nicht auf einen Bereich beschränkt, sondern in vielen Häusern auch eine Führungsphilosophie. Allerdings gilt es dabei, die Besonderheiten von Presse im Auge zu behalten. Informierende Medien haben zu allererst einmal einen publizistischen Auftrag zu erfüllen – auch wenn privatwirtschaftlich organisierte Verlage am Ende dazu gezwungen sind, Geld zu verdienen. 

 

Im Rahmen einer Studie von Bulwiengesa im Auftrag der PR-Agentur PB3C wurden Immobilienakteure gefragt, welche Medien sie zur branchenspezifischen Informationsbeschaffung nutzen. Hierbei stellte sich heraus, dass sowohl klassische Printmedien- als auch soziale Netzwerke zu Recherchezwecken herangezogen werden, wobei Studienteilnehmer die Vertrauenswürdigkeit sozialer Medien in Frage stellten. XING und LinkedIn gelten bei den Befragten als beliebte Quelle der Informationsbeschaffung, wohingegen Facebook weniger Ansehen genießt. Twitter scheint in der Branche noch nicht Fuß gefasst zu haben. Welche Social-Media Plattformen sollte man Ihrer Meinung nach im Auge behalten? Welche Trends sehen Sie?   
 
Brand Trust – also das Vertrauen in die Plattform – spielt in diesem Kontext eine große Rolle. Klassische Medien genießen in weiten Teilen der Bevölkerung noch immer einen großen Vertrauensvorschuss, der sich auch in der Werbewirkung niederschlägt. Auf der anderen Seite ermöglichen soziale Medien, die Ansprache ausgewählter Zielgruppen ohne Streuverluste. Facebook ist mit Blick auf die Marktdurchdringung und die Basisdemografie sicherlich ein spannender Kanal für das Immobiliengeschäft. Auch LinkedIn und Xing verfügen über attraktive Zielgruppen und Targeting-Ansätze. Letztlich ist dies immer eine Frage der individuellen Marketing- und Kampagnenziele. 

  

Auch Videoplattformen wie YouTube waren Thema der Studie. Wie schätzen Sie das Potenzial von Videoplattformen zu Werbezwecken und zur Informationsbeschaffung von Immobilienunternehmen ein?   
 
Vor allem bei jüngeren Zielgruppen steigt die Online-Video-Nutzung kontinuierlich an. YouTube und TikTok lösen den klassischen Fernsehkonsum ab. Das Streaming hat bei jüngeren Zuschauern auch Dank der Abo-Angebote das lineare Fernsehen überholt. Bewegtbildwerbung bleibt somit einer der Wachstumstreiber im digitalen Vermarktungsgeschäft. Werbebotschaften können nicht nur zielgenau ausgespielt werden, sondern können darüber hinaus über das Format emotionalisiert werden. Gerade für anspruchsvolle und komplexe Immobilienprojekte eröffnet dieser Marketingkanal spannende Potentiale. 

  

Besonders junge Unternehmen wie wir, die von Kathen Hausverwaltung + Immobilien GmbH, bilden bei richtigem Einsatz sozialer Medien eine erfolgreiche Marke. Sie helfen uns dabei eine persönliche und transparente Beziehung zum Kunden aufzubauen und zu pflegen. Welche Tipps würden Sie Start-Up Unternehmen, die sich eine Internetpräsenz über Karrierenetzwerke aufbauen wollen in Bezug auf Markenbildung und Reichweiten-Generierung mit auf den Weg geben?   
 

Testen, testen, testen: Der Charme des digitalen Marketings besteht ja gerade darin, dass man Werbeerfolg messen kann. Außerdem muss man dafür nicht viel Geld in die Hand nehmen. Insofern gilt es, mutig Hypothesen zu formulieren und zu überprüfen. 

  

Vielen Dank für Ihre Zeit und die spannenden Einblicke.   

 

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Gesetzesänderung zur "Teilung" der Maklerprovision

 

Am 23. Dezember 2020 tritt ein neues Gesetz, die Teilung der Maklerprovision durch Käufer und Verkäufer betreffend in Kraft.

 

Was sieht der Gesetzesentwurf vor?

 

Die Provision wird künftig gleichermaßen durch beide Parteien entrichtet, wobei verhindert werden soll, dass Immobilienmakler oder Verkäufer die Kosten auf den Käufer umlegen und diesem dadurch erhebliche Nebenkosten anfallen, die in der Regel vorwiegend durch Eigenkapital finanziert werden. Im Rahmen der Baufinanzierung führen Nebenkosten zu einem höheren Risiko eines Zahlungsausfalles für die Bank und somit zu einem Zinsaufschlag. Verringern sich nun also die Nebenkosten, so erhalten Käufer möglicherweise wieder günstigere Kreditangebote. Hierbei gilt, dass derjenige der den Makler beauftragt, seinen Teil der Courtage zuerst zahlt und einen entsprechenden Nachweis zur Verfügung stellen muss. Das bedeutet, dass der Makler von dem Käufer einer Immobilie eine Provision nur fordern darf, wenn er bereits die Provision in gleicher Höhe vom Verkäufer erhalten hat.

 

Das Gesetz gilt nur für Verbraucher und tritt demnach nicht in Kraft, wenn der Käufer eines Objektes gewerblich agiert. Zudem ist ein Maklervertrag künftig nur noch in Textform wirksam. Textform bedeutet, dass mündliche Vereinbarungen nicht mehr ausreichend sind. Im Gegensatz zur Schriftform, ist allerdings keine Unterschrift notwendig und es genügt beispielsweise eine E-Mail, aus der hervorgeht, was Gegenstand der Vereinbarung ist und wer die Personen sind, die sich geeinigt haben. Wichtig ist, dass das Dokument abgespeichert und somit jederzeit abrufbar ist.

 

Im Grunde genommen ein schöner Gesetzesentwurf, der zu gleichen Konditionen auf Käufer- und Verkäuferseite führen soll, vor allem aber den Verbraucher schützen soll. Die Meinungen hinsichtlich der Wirksamkeit gehen jedoch auseinander. 

 

Welche Auswirkungen sind auf die Immobilienpreise zu erwarten?

 

Es wird fleißig darüber spekuliert, ob nach Eintritt des neuen Gesetzes mit steigenden Kaufpreisen zu rechnen ist, sodass Erlöse auf Verkäuferseite trotz anteiliger Provisionszahlung unverändert bleiben. Diese Sichtweise geht von gut informierten Marktakteuren aus, die die Zahlungsbereitschaft kennen und somit anhand des gesamten Transaktionspreises den Angebotspreis kalkulieren. Dies hätte selbstverständlich eine Angebotspreiserhöhung zur Folge - jedoch würden die Gesamtkosten der Transaktion keine wesentliche Veränderung erfahren. Zu berücksichtigen ist hierbei, dass auch die Grunderwerbssteuer prozentual berechnet wird. Sprich eine Anpassung des Angebotspreises ist rational nachvollziehbar. Da es jedoch den perfekten Markt mit vollständig informierten Verkäufern und Käufern gerade im Immobilienmarkt nicht gibt, ist mit einem gewissen Preiseffekt zu rechnen. Wichtig ist es in diesem Zusammenhang zwischen Angebotspreis und den mit der Kaufabwicklung verbundenen Transaktionskosten (Maklercourtage, Grunderwerbssteuern, Notarkosten) zu unterscheiden.

 

Besonders in Corona-Zeiten hat sich die Immobilie als besonders krisensicheres Wirtschaftsgut erwiesen und ist somit besonders beliebt bei Anlegern. Demzufolge dürfte ein Preisanstieg bei Wohneigentum wohl nicht ausgeschlossen sein. Außerdem können steigende Immobilienpreise einer erhöhten Nachfrage, durch günstigere Baufinanzierungen geschuldet sein und nicht ausschließlich einem Preisaufschlag aufgrund geteilter Provisionen von Seiten der Verkäufer (siehe Blogartikel zum Cantillon-Effekt und Immobilienpreise).

 

Wird die Funktion des Immobilienmaklers überflüssig?

 

Einige Kaufinteressenten stellen zudem den Berufszweig des Immobilienmaklers in Frage und gehen davon aus, dass Eigentümer ihre Objekte künftig selbst im Internet anbieten werden, um das Gesetz zu umgehen und in diesem Zuge Kosten einzusparen. Grundsätzlich lässt sich auch hier nur spekulieren, aber ein Wegfall des Berufszweiges ist auch in Zeiten der digitalen Transformation unwahrscheinlich. Die Suche nach Immobilien erfolgt zwar in vielen Fällen online und aufgrund der voranschreitenden Digitalisierung ist es potentiellen Anlegern und Mietern möglich, einen Eindruck der Gebäude virtuell zu erhalten. In diesem Zusammenhang ergeben sich aber auch neue Anforderungen an den Berufszweig. Ein Beispiel hierfür wäre zum Beispiel das Erstellen von 360° Rundgängen. Aus Eigentümersicht geht die Beauftragung eines Maklers also nicht nur mit einem Zeitvorteil, Professionalität und einem großen Bestandskundennetzwerk einher, sondern auch mit dem technischen und rechtlichen Know-how. Aus Käufersicht ist es in einem Markt mit viel Nachfrage und wenig Angebot von großem Vorteil, auf ein Maklernetzwerk zurückgreifen zu können, um mit wenig Zeitaufwand das angestrebte Traumobjekt zu finden. Selbstverständlich spielt auch die Komponente Vertrauen eine große Rolle. Sowohl bei dem Erwerb, als auch bei der Veräußerung einer Immobilie ist die Wahl des richtigen Maklers von großer Bedeutung, da es sich hierbei um eine sehr emotionale Entscheidung handelt. Der Immobilienmakler ist Intermediär zwischen Käufer und Verkäufer und hat gerade bei schwierigen Verhandlungen die Aufgabe die Interessen bestmöglich zu vereinen. 

 

Ganz ähnlich wie auch eine Bank zwischen Gläubiger und Schuldner vermittelt, tut dies ein Immobilienmakler zwischen Eigentümer und Kauf-/Mietinteressent. Eine Bank fordert für ihre Dienstleistung einen Zinsaufschlag, ein Immobilienmakler eine Erfolgsprovision. Die Betonung liegt auf Erfolg, denn ein Immobilienmakler trägt das volle Kostenrisiko und wird nur im Erfolgsfall entlohnt. Möchte man als Privatverkäufer im Immobilienmarkt dieses Kostenrisiko und insbesondere den Vertriebsaufwand nicht tragen, bietet sich die Dienstleistung eines Immobilienmaklers an. Dem Eigentümer bietet dies die Bequemlichkeit, sich um nichts mehr kümmern zu müssen.

 

Eine moderne und erfolgreiche Marktwirtschaft zeichnet sich durch Arbeitsteilung und Spezialisierung aus. Daher zieht auch eine Bank Ihre Daseinsberechtigung. Ähnlich sieht es für den Immobilienmakler aus. Ein guter Makler wird wesentlich schneller, zielgerichteter und sicherer einen Käufer oder Mieter finden, als ein privater Verkäufer. Durch gute Makler erhöht sich die Effizienz im Immobilienmarkt! Ein Makler muss ein umfangreiches Netzwerk zu Eigentümern und Kauf-/Mietinteressenten sowie zu externen Dienstleistern (z.B. Architekten, Rechtsanwälte, Notare usw.) haben. Darüber hinaus muss er Erfahrung und Expertise beim Vertrieb sowie immobilienspezifisches Fachwissen mitbringen.

 

Wir sind zuversichtlich

 

Letztendlich wird sich im kommenden Jahr herausstellen wie sich der Immobilienmarkt anpasst und was für Veränderungen es geben wird. Eins lässt sich jedoch sagen: Eine Gesetzesgrundlage, die eine Provisionsverteilung vorsieht, war längst überfällig und sorgt hoffentlich für mehr Transparenz und Zufriedenheit beim Verbraucher. Schließlich ist der Erwerb von Wohneigentum eine der mitunter bedeutsamsten Entscheidungen im Leben, die unter den bestmöglichen Bedingungen getroffen werden sollte.

 

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Der Cantillon-Effekt und die Auswirkungen auf die Immobilienpreise während der Corona-Krise

 

Die Corona-Krise führt zu großen wirtschaftlichen Verwerfungen und hiermit einhergehenden Umverteilungen von Vermögenswerten. Um in diesem Zusammenhang nicht zu denjenigen zu gehören, die Vermögen verlieren, sollten Sie die richtigen Entscheidungen treffen. Der sogenannte „Cantillon-Effekt" ist von großer Bedeutung, um aktuelle Entwicklungen zu verstehen und möglicherweise zu antizipieren – insbesondere auch für die Immobilienpreisentwicklung.

 

Der Cantillon-Effekt

 

Richard Cantillon untersuchte in seinen Überlegungen im 18. Jahrhundert die Kaufentscheidungen von Erstbeziehern neu geförderter Goldvorkommen, die damit einhergehenden Auswirkungen auf Preise und vor allem welche Vorteile diese Erstbezieher daraus ziehen. So konnten Eigentümer von Goldminen „frisches Gold“ zum Kauf von Gütern nutzen. Die zusätzliche Nachfrage hatte jedoch nicht sofort einen Preiseffekt, sondern ermöglichte den Kauf auf Basis „alter Preise“. Erst nach und nach führten diese Einkäufe zu erhöhten Preisen und die zusätzliche Goldmenge verteilte sich langsam in der Wirtschaft und wirkte sich schließlich auf die Preise aus - ein Prozess der vergleichbar mit Ausgießen eines zähflüssigen Honigs ist, der sich langsam in die Breite verteilt, nachdem er eine Erhebung am Auftrittspunkt hinterlässt. Sprich Erstbezieher neuen Geldes beeinflussen entscheidend die relativen Preise, aber auch zeitverzögert das Gesamtpreisniveau und ziehen daraus einen entscheidenden Vorteil.

 

Dieser Effekt ist auch auf das heutige Geldsystem übertragbar und lässt sich besonders deutlich in Krisen veranschaulichen. Durch die Kreditvergabe steigt die Geldmenge. Die Erstbezieher dieses Geldes sind die Kreditnehmer. Sie beeinflussen mit Ihren Kaufentscheidungen die Preisentwicklung und erhalten durch das „frische Geld“ einen Zeitvorteil, der sich dadurch äußert, dass sie auf Basis alter Preise mit zusätzlichen Geld arbeiten können. Am wenigsten profitieren demnach diejenigen, die mit besagter Geldmenge zuletzt in Berührung kommen oder gegebenenfalls sogar unbeteiligt bleiben. In diesem Fall können Güter allenfalls noch zu erhöhten Preisen erworben werden. Die Vermehrung der Geldmenge lässt Erstempfänger des neuen Geldes zu Ungunsten der Spätempfänger profitieren.

 

Corona-Krise und Immobilienpreise

 

Die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt wird von der Kreditvergabe alimentiert - Voraussetzung für die Kreditaufnahme ist eine entsprechende Bonität. Wer also vom Cantillon-Effekt profitieren möchte, muss über eine ausreichende Bonität verfügen.

 

Die zweite Voraussetzung ist die Wahl der richtigen Anlageentscheidungen. Einerseits wird durch die Corona-Krise grundsätzlich ein deflationärer Effekt durch viele Insolvenzen und ausfallende Kreditzahlungen entstehen. Diese deflationären Tendenzen wurden jedoch durch eine extrem hohe Verschuldung durch den Staat und Unternehmen aufgefangen. Ein nicht unbeachtlicher Teil dieses frischen Geldes wird in den Immobilienmarkt fließen und dort werden die Preise dementsprechend beeinflusst werden. Da jedoch auch parallel viele Menschen und Investoren in Not geraten werden und zum Verkauf gezwungen sein werden, wird es noch mehr als zuvor auf die richtige Anlageentscheidung ankommen. Die Unterschiede zwischen den Lagen und Preisentwicklungen werden noch weiter voranschreiten - ein idealer Zeitpunkt um von den richtigen Kaufentscheidungen zu profitieren.

 

Ferner ist durch die zusätzliche Geldmenge ein inflationärer Effekt  in Form erhöhter Verbraucherpreise zu erwarten - jedoch insbesondere in Form von Vermögenspreisinflationen. Hier gilt es ggf. Marktübertreibungen und Spekulationsblasen zu vermeiden. Der Immobilienmarkt wird hier sicherlich auch zu Übertreibungen führen - umso wichtiger ist die Investitionsentscheidung. Nicht zu investieren bedeutet real Geld zu verlieren. Keinen Kredit aufzunehmen bedeutet nicht von der „Entwertung“ der Schulden zu profitieren. Schnell zu sein, bedeutet vom Cantillon-Effekt zu profitieren - noch mehr in diesen turbulenten Zeiten mit schwankenden Preisen.

 

Aktive Entscheidungen treffen

 

Wichtig für den Immobilienbestand ist auch die Planung von Instandhaltungsarbeiten. Die Krise führt zu relativen Preisänderungen, so dass ggf. freie Kapazitäten bei Auftragnehmern aus der Baubranche vorhanden sind. Es kann daher lohnenswert sein diese Investitionen vorzuziehen und somit auch steigende Vermögenswerte zu erzielen.

 

Zusammengefasst kann gesagt werden, dass es mutige Entscheidungen erfordert, um von der Corona-Krise nicht vermögensmindernd beeinträchtigt zu werden. Besonders in Zeiten von Unsicherheit sind Umstrukturierungen und Investmententscheidungen von besonderer Bedeutung und gehen mit einem breiten Spektrum an neuen Möglichkeiten und Chancen einher - mit den richtigen aktiven Entscheidungen hinsichtlich Ihres Immobilienvermögens sollten Sie jetzt beginnen. Bedingung heirfür ist eine geeignete Standortanalyse.

 

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Hausverwaltung gründen - Mit System zum Erfolg

 

Warum ist gerade jetzt ein guter Zeitpunkt die eigene Hausverwaltung zu gründen und worauf ist zu achten?

 

Haus- und Grundstücksverwaltungen sind sehr krisensicher - dies zeigte die Corona-Krise. Während Immobilienmakler teilweise große Umsatzeinbußen verkraften mussten sind die meisten Hausverwaltungen relativ stabil durch die Krise gekommen. Jeden Monat lässt sich mit verlässlichen Einnahmen kalkulieren und das Nutzen der Synergien zum Maklergeschäft sorgt für lukrative Zusatzeinnahmen.

 

 

Doch gleichzeitig werden die Anforderungen an Hausverwaltungen immer komplexer. Technische Innovationen, Digitalisierung, neue Gesetze und Rechtsprechungen und neben all diesem noch eine neue Marke aufbauen? Der Weg zur eigenen Hausverwaltung ist kein einfacher und dennoch ein lohnenswerter Weg. Daher ist es umso wichtiger die richtigen Partner mit ins Boot zu holen und Gründungsfehler zu vermeiden.

 

 

 Zuerst stellt sich die Frage, was müssen Sie selbst und ggf. Ihr Team an Fähigkeiten und Kenntnissen mitbringen?

 

Idealerweise haben Sie eine Ausbildung zur Immobilienkauffrau bzw. Immobilienkaufmann oder ein Studium im Bereich Immobilienwirtschaft absolviert. Grundsätzlich ist der Beruf aber auch für engagierte Quereinsteiger (w/m/d) geeignet, sofern Sie entsprechende Bereitschaft zur Fortbildung oder einschlägige berufliche Erfahrung mitbringen.

 

Innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren müssen Immobilienverwalter 20 Stunden Weiterbildung absolvieren  (vgl. Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler, welches seit 1.8.2018 gilt. Siehe auch Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)). Wenn Sie auch als Immobilienmakler aktiv sein möchten, kommen weitere 20 Stunden hinzu. Für Quereinsteiger sollte freiwillig eine weit höhere Anzahl an Fortbildungsstunden investiert werden.

 

 

Was sollten Sie persönlich zur Gründung einer Hausverwaltung mitbringen?

 

  • Effiziente Arbeitsweise
  • Fachkenntnisse
  • Sehr gute Ausdrucksweise (schriftlich und mündlich)
  • Grundsätzliches Interesse für kaufmännische, rechtliche und technische Themen
  • Führungsstärke (sofern Sie Personal einstellen möchten)

 

 

Je nachdem, ob Sie alles selbst machen möchten, brauchen Sie darüber hinaus:

 

  • großes Kontaktnetzwerk bzw. Bereitschaft dieses aufzubauen
  • Umfangreiche Kenntnisse zur Buchhaltung
  • Computer Know-how (insb. zur Auswahl, Einrichtung und Pflege der Software)
  • Marketingkenntnisse
  • Organisationstalent (insb. zur Prozessoptimierung)

 

 

Die gute Nachricht: Sie können sich Unterstützung holen und sich auf Ihre Kernkompetenzen konzentrieren. Das Lizenzsystem der von Kathen Hausverwaltung gewährleistet genau dies: Eine Gründung einer Hausverwaltung nach bewährtem System, mit etablierter Marke, Prozessen, Unterstützung bei Buchhaltung und Software - kurz gesagt eine Anleitung, wie Sie Ihre Hausverwaltung erfolgreich aufbauen.

 

Doch bevor Sie eine Hausverwaltung gründen, müssen Sie ehrlich bewerten, ob Sie die zuvor genannten Voraussetzungen mitbringen und wie viel der Arbeit Sie selbst machen möchten bzw. wie viele Fehler Sie sich leisten können.

 

 

Anschließend stellt sich die Frage nach der Wahl der geeigneten Rechtsform?

 

Es sind verschiedene Varianten grundsätzlich möglich. Es ist hier sinnvoll mittel- bis langfristig zu denken, da der Wechsel der Rechtsform zwar möglich - jedoch nicht immer einfach vonstatten geht. Hier sind insbesondere auch die steuerlichen Aspekte der Rechtsformen zu berücksichtigen. Daher ist die Beratung durch einen Steuerberater empfehlenswert. Als Einzelunternehmen genügt die Anmeldung beim Gewerbeamt und Finanzamt (ggf. auch freiberuflich möglich). Folglich sind Sie zur Einnahmeüberschussrechnung verpflichtet.

  

Für alle Leser, die ambitionierte Pläne verfolgen und mit Ihrer Hausverwaltung expandieren möchten, wird wahrscheinlich die Gründung einer GmbH vorgezogen. Steuerlich bietet dies auch mehr Gestaltungsspielraum und reduziert die Haftungsrisiken. Hier müssen Sie jedoch die Gründungkosten (u.a. Notar, Beratung, Gewerbeanmeldung, Auskunft Insolvenzregister, polizeiliches Führungszeugnis, Versicherung), die mit der Bilanzierungspflicht verbundenen Kosten sowie das notwendige Stammkapital einplanen. Das Stammkapital beträgt 25.000 € - zur Gründung einer GmbH reicht es allerdings eine Einlage in Höhe von 12.500 € zu leisten (vgl. §7 Abs.2 GmbHG). Grundsätzlich sind auch weitere Rechtsformen möglich, wie z.B. die UG oder die GmbH & Co. KG - hierzu sollte man sich vorab informieren - insbesondere zu den steuerlichen Vor- und Nachteilen.

 

 

Welche Versicherungen sind notwendig?

 

Unabhängig von der Rechtsform besteht eine Versicherungspflicht. So sollten Sie mindestens eine Betriebshaftpflichtversicherung und eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abschließen.

 

Die Vermögensschadenhaftpflicht ist die Pflichtversicherung für Wohnimmobilienverwalter, WEG-Verwalter und Mietverwalter nach § 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 4 GewO. Darüber hinaus kann es ggf. sinnvoll sein eine Vertrauensschadenhaftpflichtversicherungen und Cyber-Versicherung abzuschließen. Da die Versicherungen gerade für Kleinunternehmen ein großer Kostenfaktor sind, können über Rahmenverträge sehr gute Konditionen gewährleistet werden.

 

 

Um die Gründung Ihrer Hausverwaltung im Detail zu planen, bietet es sich an einen Businessplan zu schreiben!

 

Der Businessplan sollte u.a. folgende Inhalte umfassen:

  

  • Zusammenfassung
  • Gründerperson(en)
  • Geschäftsidee: Leistungsangebot und Alleinstellungsmerkmal
  • Markt und Wettbewerb (Standort- und Wettbewerbsanalyse)
  • Marketing (u.a. Zielgruppe, Webseite, Social Media, Marke, USP, Vertrieb, Netzwerk etc.)
  • Organisation und Mitarbeiter (Organigramm, Personalakquise, Weiterbildung, Büro)
  • Rechtsform (Kapitalgesellschaft vs. Einzelunternehmen)
  • Risiken und Chancen (SWOT-Analyse)
  • Finanzplanung

 

 

Man erkennt an dieser Gliederung des Businessplans, an wie viele Punkte bei der Gründung einer Hausverwaltung zu achten ist. Mit dem Lizenzsystem der von Kathen Hausverwaltung wurde dies alles durchdacht, erprobt und optimiert. Es wurde aus Fehlern gelernt - Fehler, die bei jeder Unternehmensgründung geschehen und einzukalkulieren sind. Möchten Sie diese Fehler vermeiden? Wir erzählen Ihnen gerne, worauf zu achten ist.

 

 

Wie hoch sind die Investitionen zur Gründung einer Hausverwaltung?

 

Grundsätzlich sind die unbedingt notwendigen Investitionen zum Start als Verwalter*innen überschaubar. Je nachdem, wie viel man bereit ist zu investieren, ist selbstverständlich der Start einfacher und schneller möglich. Unbedingt notwendig ist neben den zuvor genannten Gründungs- und Versicherungskosten, sowie den Steuern und Beiträgen - insbesondere die Einrichtung eines Arbeitsplatzes. Hierzu empfiehlt sich ein PC mit ausreichend großem Monitor (sehr wichtig, um effizient zu arbeiten), ein Telefon, Büromaterialien, eine leistungsfähige Software, ausreichend Platz zum Lagern von Akten und Dokumenten (daher ist ein eigenes Büro empfehlenswert, zu einem Objekt mit 30 Einheiten gehören in der Regel ca. 40 Aktenordner und mehr), sowie das erste Budget für Marketing und ggf. Personal. Ferner sind die individuellen Lebenshaltungskosten einzubeziehen - eine Verwaltung ist zwar krisensicher, jedoch steigern sich die Umsätze erst mit jedem neu zu akquirierenden Objekt. Daher kann Unterstützung und eine etablierte Marke in der Objektakquise viel Wert sein. Ohne die individuellen Lebenshaltungskosten zu berücksichtigen, ist eine Mindestinvestition von ca. 15.000-20.000 €  notwendig, um eine Verwaltung zu gründen und zu etablieren (ohne Personal).

 

 

Gründung als Franchise-/Lizenznehmer vs. eigene Gründe

 

Die eigene Gründung einer Hausverwaltung ist insbesondere im Bereich Marketing, Software und Netzwerken herausfordernd. Daher ist es von Vorteil, wenn diese Arbeit bereits für Sie getan wurde. Durch die Gründung mit einem Franchise- bzw. Lizenzunternehmen im Bereich Hausverwaltung profitieren Sie von der Marke, den optimierten Prozessen, der Software, der zentralen Buchhaltung und von den Größenvorteilen des gemeinsamen Wissens- und Kontaktnetzwerks. Sie sollten sich jedoch bewusst sein, dass Sie sich damit auch verpflichten gewisse Standards und Vorgaben einzuhalten und Sie somit nicht vollkommen frei in Ihren Entscheidungen sind. Sind Sie jedoch ein Teamplayer mit unternehmerischer Eigeninitiative, kann die Übernahme einer Lizenz genau die richtige Option für Sie sein, um erfolgreich eine Immobilienverwaltung zu gründen.

 

 

Fragen zur Gründung und das Lizenzsystem von Kathen Hausverwaltung:

 

Das Thema ist komplex und umfangreich - auf die Details kommt es an, um Fehler zu vermeiden. Ihr Erfolg hat zwei Säulen: Erstens die persönlichen Fähigkeiten von Ihnen und Ihrem Team und zweitens die Prozesse und wie Sie diese in Zusammenarbeit mit Ihren Team umsetzen. Wir unterstützen Sie hierzu gerne mit einem ersten unverbindlichen Gespräch. Vereinbaren Sie jetzt einen individuellen Termin zur Klärung erster Fragen und für eine Kurzpräsentation des Lizenzsystems von Kathen Hausverwaltung + Immobilien GmbH.

lizenz@vonkathen-hausverwaltung.de oder direkt zur Terminvergabe:

 

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